La loi Malraux s'adresse à l'ensemble des contribuables français payant de l'impôt sur le revenu, et souhaitant investir dans l'immobilier tout en réduisant leurs impôts. En revanche, son montant de réduction d’impôt étant important, il vous faudra payer au moins 10 000€ d’impôts, pour avoir une réelle efficacité. Vous devrez également avoir une vraie vision « long terme » pour envisager cet investissement.
La durée de conservation obligatoire est de neuf ans à compter de la première location, même si l’économie d’impôt se fait dans les 4 premières années. En revanche, revendre au bout des neufs ans serait une erreur. Les travaux ne rentrant pas dans le calcul des plus-values, vous risquez de payer beaucoup de plus-value dans ce cas-là. Cela est valable, que le dossier en loi Malraux soit monté en VIR (Vente Immeuble à rénover) ou ASL (Association syndicale libre). Il sera préférable de transformer en LMNP plutôt que de revendre après les neufs ans (Sous réserve de respecter les trois années de revenus fonciers positifs de votre investissement).
La loi Malraux s’adresse à des personnes ayant envie d’acquérir de l’immobilier haut de gamme et le conserver sur le long terme pour leur retraite, par exemple.
La réduction d'impôt est de 30 % du montant des travaux. Par exemple : pour un investissement à 300 000€, avec 100 000€ d’acquisition du foncier et 200 000€ de travaux, la réduction d’impôt sera de 30% des 200 000€ soit 60 000€ de réduction d’impôt et vous aurez 4 ans maximum pour les utiliser soit 15 000€ par an.
La loi Malraux ne rentre pas dans le plafond de 10 000€ des niches fiscales.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, vous devrez acquérir un logement dans un centre-ville classé, éligible à la loi Malraux. Il faudra que l’opérateur réhabilite la totalité du Bâtiment et il faudra obtenir les autorisations de permis de construire et d’accord des bâtiments de France pour valider la réduction d’impôt. Nous vous conseillons d’investir dans une opération garantie par un avocat fiscaliste.
L’investissement en loi Malraux est souvent plus cher que le reste du marché en raison de son emplacement et de la lourdeur des travaux. Il n’est pas rare de voir des appartements à 10 000€ du mètre carré dans des villes comme Lyon, Bordeaux ou Nantes par exemple. Cela peut paraitre trop cher, mais avec une vision long terme vous aurez un produit unique avec une faible concurrence, qui ne perdra pas de valeur dans les 20 ans de conservation.
Le premier des bénéfices à en attendre, est l'emplacement du produit. Vous allez acheter un appartement à l’emplacement exceptionnel où jamais un immeuble neuf ne viendra vous concurrencer. De belles opportunités dans des villes secondaires comme Amboise par exemple, peuvent vous permettre d’avoir un budget plus faible et d’accéder à la loi Malraux.
Le second bénéfice sera la rareté du produit. Il est très difficile à ce jour de trouver des produits éligibles en Loi Malraux comme vous pouvez en trouver en Pinel. Il vous faudra être patient et attendre la bonne opportunité. C'est une loi ancienne mais les opérateurs qui maitrisent parfaitement sont peu nombreux. Cette rareté vous offrira deux bénéfices, une offre qualitative facilement louable en plein centre-ville et une non-concurrence à la revente.
Le troisième bénéfice sera bien évidemment le gain fiscal où vous allez pouvoir économiser 30 % du montant des travaux.
Voici un rappel des conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de la loi Malraux :