12 min de lecture | Publié le 24 févr. 2021 Par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Mis à jour le 3 mai 2021

Loi Pinel Strasbourg

loi-pinel-strasbourg

Sommaire

Introduction

Strasbourg, capitale d’Alsace, symbole de la construction Européenne, est dotée d’une culture très riche et d’établissements de renommée internationale. Elle offre un pôle universitaire qui, par sa situation géographique, est tourné vers le monde, avec une centaine de nationalités différentes. Parfaitement accessible, elle propose les trafics fluvial, aérien et cycliste, mais aussi ferroviaire avec sa sublime gare située au cœur d’une étoile ferroviaire à cinq branches qui la catégorise parmi les gares de province, en France, les plus empruntées par les voyageurs.

En clair, nous ne pourrons pas vous citer la totalité des nombreuses qualités et atouts de cette ville incontournable dans l’histoire de France ou dans la réconciliation franco-allemande, qui ont créé un patrimoine architectural biculturel avec un centre-ville classé au patrimoine mondial par l’Unesco.

Patrimoine Store vous embarque sur les possibilités d’investissement en loi Pinel à Strasbourg et ses zones Pinel les plus fortes.

Loi Pinel à Strasbourg

Reprenons, avant toute chose, la base de la loi Pinel.

La loi Pinel permet une réduction d’impôt par le biais de l’immobilier. Principalement active dans l’immobilier neuf, elle est adoptée en 2015 par le gouvernement pour favoriser la construction de nouveaux logements en France de manière à combler le manque de logements et à moderniser le parc immobilier.

Pour faire simple, voici les points les plus important concernant la loi Pinel à Strasbourg.

Le premier point réside dans le calcul du pourcentage économisé par an en fonction du nombre d’années choisi. Vous avez donc 3 options :

  • 6 années d’effet : 2% par an soit 36 000€
  • 9 années d’effet : 2% par an soit 54 000€
  • 12 années d’effet : 2% par an pendant 9 ans puis 1% par an les 3 dernières années, soit 63 000€

Le second point s’appuie, quant à lui, sur la zone Pinel à Strasbourg.

La loi Pinel est l’héritière de plusieurs textes de loi. En 2009, la carte de France, pour les logements, a été découpée en plusieurs zones, A/B/C, pour donner naissance à la loi Scellier sous le gouvernement Sarkozy et ne va plus se matérialiser sous la forme d’amortissements mais de réduction d’impôt. Jusque-là, rien de très compliqué, l’innovation c’est d’avoir imposé ces zones, sur lesquelles la loi Pinel s’appuie à ce jour.

  • La zone A inclut Paris/Marseille/Lyon… / c’est-à-dire les villes les plus chères
  • La Zone B1 regroupe toutes les communautés urbaines de plus de 250.000 habitants. Dans le grand sud-ouest par exemple, vous avez Toulouse, Bordeaux, Bayonne, La Rochelle….

Quant au reste du territoire, à quelques exceptions près, vous ne pourrez pas défiscaliser, car c’est en dehors des zones Pinel éligibles.

Alors bonne nouvelle ! Pour ce qui est de la loi Pinel à Strasbourg, nous sommes dans la zone Pinel B1, ce qui nous amène au dernier point.

Plafond de loyer

En ce qui concerne la loi Pinel à Strasbourg, donc la zone Pinel B1, en 2020 le plafond des loyers est de 10.44€ par m². Le plafond peut également varier en fonction de la superficie du logement par application d’un coefficient multiplicateur. Il faut tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux, le loyer appliqué peut être par conséquent réduit pour en tenir compte.

Point info loi Pinel 2021 :

Au 1er janvier 2021, la loi Pinel devient plus restreinte. Les maisons individuelles en copropriété ne sont plus concernées par la loi Pinel. Seuls sont éligibles les appartements Pinel situés dans un immeuble collectif.

La ville de Strasbourg

Entre 2013 et 2018, la ville de Strasbourg a enregistré une augmentation de sa population de 3,25%, soit 284 677 habitants répartis sur 78,26 km², ce qui lui vaut d’être la ville la plus peuplée de France. Strasbourg est une ville jeune et dynamique. Les petits ménages représentent une majorité des habitants avec environ 65% de la démographie. Parmi eux, les moins de 20 ans représentent 25% et les moins de 30 ans environ 46%.

Strasbourg est une des rares villes au monde à avoir le privilège d’être le siège de plusieurs institutions internationales sans être une capitale politique. La ville s’est dotée du premier World Trade Center de France en 1979. Les activités financières et bancaires prennent une part importante dans ce domaine.

La ville compte 324 hectares de parcs et jardins pour les amoureux de la nature. Strasbourg est très tournée vers le sport et a su se doter d’équipements de qualité.

Son patrimoine architectural s’étend du Moyen Âge à aujourd’hui, elle est donc chargée d’histoire et ses lieux à visiter sont nombreux.

Une petite particularité se rattache à Strasbourg. Depuis 2013, le festival “Strasbourg mon amour” propose pendant une dizaine de jours au cours du mois de février, des spectacles, concerts, expositions, soirées, et des conférences, décalées ou conventionnelles, sur le thème de l’amour en l’honneur de la Saint-Valentin.

 

La ville se divise en une quinzaine de quartiers

Bourse – Esplanade – Krutenau / Quinze – La Neustadt

Dans les quartiers de la Bourse, l’Esplanade et Krutenau nous allons retrouver une ambiance vivante et dynamique tournée vers les étudiants. On y retrouvera des adresses bon marché et insolites, et des lieux tels que l’école des Arts Décoratifs, la faculté de droit, la manufacture des Tabacs, le parc de la citadelle et le jardin botanique. S’ajoute à cette liste le Parc de l’Orangerie.

Au cœur de l’Esplanade et du Campus Universitaire, des aménagements sont actuellement en cours de réalisation, un programme Pinel prend place et propose des appartements Pinel en T4 meublés et équipés afin de pouvoir s’adapter à la vie en colocation. La desserte avec les lignes de bus et de tram au pied du bâtiments donnent beaucoup d’atouts à ses appartements Pinel à Strasbourg. Le prix des appartements Pinel se situent à environ 4 500€ le m². Pour les autres programmes Pinel du T2 au T5, comptez à peu près 4 761€ du m² toujours en zone Pinel B1.

Le secteur de la Neustadt (la nouvelle ville, en allemand) est connu pour ses bâtiments type Prussien, entourant les élégants jardins de la place de la République. Une zone universitaire est également présente, dans laquelle figure le théâtre national et la bibliothèque universitaire. Concernant ce secteur très prisé, les chiffres montent, le neuf étant inexistant. Nous pouvons néanmoins trouver des programmes Pinel en réhabilitation. Comptez donc 7 913€ du m² environ pour de l’appartement Pinel à La Neustad et pouvant monter jusqu’à 9 376€ du m².

Robertsau / Wacken et la cité de l’Ill

Ces quartiers forment maintenant l’ensemble Robertsau-Wacken. Robertsau est le quartier le plus au Nord de Strasbourg. Autrefois maraîcher, il est devenu essentiellement résidentiel. Une grande partie de sa surface est ouvert sur la forêt de la Robertsau. Le Wacken est en pleine mutation avec un quartier d’affaires international, situé sur une île. Il abrite actuellement de nombreux équipements sportifs et de loisirs.

Très apprécié par sa qualité de vie et idéalement desservi par les lignes de bus 6, 15, 30 et 72, ainsi que par la ligne E du tram, son réseau de transport permet un accès au centre historique de Strasbourg et à la gare TGV.

Les habitants sont d’une moyenne d’âge de 43 ans et sont aux nombres de 2 249, majoritairement en famille avec des revenus confortables, ils sont principalement propriétaires de leur logement. Nous trouvons néanmoins des programmes Pinel en cours sur le secteur. Un appartement Pinel se situe dans une tranche de prix de 5 775€ du m² allant du studio au T4 au nord de Strasbourg.

Neuhof / Stockfeld / Ganzau

Partons à présent au sud de l’agglomération avec un quartier attachant et original, situé dans la plaine du Rhin. Neuhof est le quartier le plus vaste du territoire communal. Au sud de celui-ci se trouve Stockfeld cité-jardin, qui est un ensemble de maisons individuelles souvent accolées. Au nord de Neuhof-village, qui a été construit dans les années 1960, de part et d’autre de l’avenue du Neuhof on trouve un vaste ensemble de logements sociaux. Cet ensemble s’est très vite dégradé et fait actuellement partie des quartiers défavorisés. Depuis 2001, l’Etat a participé financièrement à l'extension du réseau de tramway de Strasbourg. Actif depuis 2007, il dessert la partie Nord et perd peu à peu cette étiquette négative.

Depuis quelques années, des programmes Pinel sont venus s’y implanter et continuent de se développer. Du T2 au T4, nous sommes ici dans une tranche de prix plus réduite qu’au nord de Strasbourg avec une moyenne de 3 952€ du m² pour des appartements Pinel.

Meinau / Neudorf-Musau / Deux rives

Ces secteurs sont importants en termes de développement d’appartements Pinel. Leurs programmes Pinel offrent de belles opportunités.

Le quartier de Meinau n’est pas très connu. Situé au sud-ouest de ce secteur, il regroupe plusieurs ensembles urbains aux identités contrastées. Villas, zones industrielles, grands ensembles urbains, espaces de loisirs et coulées vertes y cohabitent. Quartier autrefois consacré aux activités artisanales et industrielles, il a su se renouveler, faire venir de nouvelles activités et conserver un caractère attractif. En pleine restructuration, il reste connecté au centre-ville grâce au tramway et au bus. Nous sommes ici dans un quartier qui offre des programmes Pinel principalement en T3 avec l’un des prix les plus bas du marché sur des appartements Pinel neuf avec un prix aux alentours de 3 293€ du m².

Musau est considéré comme une entité de Neudorf. Il se situe au sud-est et comprend le quartier de Wattwiller et la vieille Musau. Neudorf, devenu quartier central et dense est intégré à présent au cœur de l’agglomération. C’est l’un des quartiers résidentiels les plus peuplés de Strasbourg. Les Fronts de Neudorf ont fait l’objet d’opérations immobilières d’envergure de façon à combler le vide entre le centre et les quartiers du sud. De ce fait, il fait partie d’une zone Pinel importante à Strasbourg.

Nous trouvons des appartements Pinel allant du studio au T5 avec une variation de prix entre le secteur de Neudorf avec 5 232€ du m² et celui de Musau avec 3 760€ du m² environ.

Le « nouveau » quartier des Deux Rives, laissant jusqu’ici un vide entre la ville actuelle et le fleuve est à présent en pleine émergence à l’est de Strasbourg. La vie y est maintenant très développée, au profit des habitants, c’est un secteur convivial et paisible qui entretient une ambiance de village au décors verdoyants et transfrontaliers.

Des programmes Pinel du T1 au T6 en passant par le T1 bis et le Duplex avec jardin privatif, terrasse ou balcon ; du bâtiment à énergie passive à la conception participative et à la signature architecturale, ce secteur a mis en place les dernières nouveautés et innovations pour les amoureux du sur-mesure ou des bilans bas carbones. Une zone Pinel très forte concernant le prix/produit. Pour cela vous serez sur un prix approximatif de 4 210€ du m², avec parfois une vue imprenable sur le bassin Vauban !

Cronenbourg /Koenigshoffen / Montagne-Verte / Elsau

Cronenbourg est un quartier situé à l’ouest de Strasbourg, séduisant et populaire, tant par sa mixité que par sa vitalité. Son nom est connu du grand public. La brasserie Hatt s’installe en 1862 dans ce quartier et adopte son nom avec son orthographe Germanique. Ce site, symbole de l’identité du quartier, a été détruit et remplacé par un écoquartier.

Bus et tramway relient ce quartier au centre de Strasbourg. Outre les prix sur le secteur Saint-Florent qui montent en flèche, nous trouvons des programmes Pinel au nord du Cronenbourg avec des appartements Pinel du T2 au T5 et un prix du mètre carré aux alentours de 3 403€.

Koenigshoffen à l’ouest est un faubourg actuellement en pleine évolution avec l’arrivée du tramway. Il conserve un riche passé, habité depuis l’Antiquité et datant du temps des romains, il a été pendant une longue période un quartier central au cœur de la cité. Du T2 au T4, ses prix restent dans une tranche basse, moins recherché pour cause de déficit de transport en commun jusqu’à présent, ses prix tournent aux environs de 3 874€ du m².

Faubourg agricole par le passé puis industriel, Montagne-Verte – Elsau est un quartier morcelé par les nombreux cours d’eau, infrastructures routières et ferroviaires le parcourant. Tramway, accès à l’A35, ils restent des secteurs moins calmes par leur proximité avec les grands axes routiers. Avec des programmes Pinel du T2 au T4, ses appartements Pinel frôlent donc les prix bas du marché de Strasbourg, en s’approchant nettement des prix du quartier de Meinau tournant aux alentours de 3 459€ du m².

 

Conclusion

Vous l’aurez compris, le centre et le Nord de Strasbourg sont les zones Pinel les plus chères du marché, en retournant vers le sud les prix redescendent. En ce qui concerne les autres secteurs que nous n’avons pas abordé, aucun programme Pinel ne permet un investissement et ce malgré le fait qu’ils soient effectivement en zone éligible Pinel à Strasbourg.

Les programmes Pinel à Strasbourg sont donc plus présents coté Est de la ville. Strasbourg étant la ville la plus peuplée de France, avec une richesse culturelle très développée, elle ne peut que retenir votre attention. Comme tout investissement sur des zones en expansion, l’œil et la vigilance d’un professionnel est porteur de succès, surtout quand les prix sur la même commune peuvent avoir autant d’écart.

En cas de doutes ou si vous n’arrivez pas à déterminer seul votre projet et sa mise en place, Patrimoine store se fera un plaisir de vous accompagner dans la réalisation d’un investissement en loi Pinel à Strasbourg.

Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

Démarrer votre projet

Un expert vous contactera sous 24h

Démarrer votre projet

Un expert vous contactera sous 24h

Ils nous font confiance