Nouvelle réglementation RE 2020 sur l'immobilier neuf: Quelles sont les différences avec la RT 2012 ?

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Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 28 oct. 2020

Sommaire

Introduction

Depuis le début des années 2000, une prise de conscience internationale émerge sur la nécessite de protéger l’environnement et son écosystème, en limitant notamment notre impact écologique. Un des effets notoires de l’activité humaine sur Terre est le réchauffement climatique. Au niveau national, des décisions et des mesures ont été prises pour lutter contre ce réchauffement. C’est ainsi qu’en 2009, avait lieu en France le Grenelle de l’environnement. Ce dernier vise à la division par 4 des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2050. Plusieurs domaines sont concernés, dont les constructions immobilières. Pour parvenir à un tel objectif, les constructions de logements neufs devront donc respecter de nouvelles réglementations, évolutives dans le temps.

Quelles sont ces règlementations et que mettent-elles en place ? C’est ce que nous allons voir à travers ce guide.

Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2020, la RT 2012

La première réglementation créée dans le cadre du grenelle de l’environnement a vu le jour en 2012. Nommée Réglementation Thermique 2012 et raccourcie dans le langage courant en RT2012, sa mise en application a été effective à partir du 1er janvier 2013. Cette norme doit donc être respectée par tous les constructeurs immobiliers, y compris les promoteurs.

Cette réglementation vise à minimiser l’impact écologique de la dépense énergétique des bâtiments labellisés Basse Consommation (label BBC). Ce label BBC impose une consommation d’énergie primaire inférieure à 50 kilowattheures par mètre carré par an (50kWhep/m²/an). Ainsi, un logement neuf RT2012 consomme environ quatre fois moins d’énergie qu’un logement ancien ne respectant pas cette norme.

Pour diminuer d’autant cette consommation d’énergie, les promoteurs se doivent d’améliorer l’isolation thermique de leurs constructions. Ainsi, le frais est maintenu en été et la chaleur en hiver, limitant ainsi l’usage des radiateurs et des climatiseurs. La production d’eau chaude, les éclairages et les auxiliaires (ventilateurs, pompes, etc…) doivent également être optimisés, toujours dans une logique d’économie d’énergie.

Cette réglementation, après 8 années d’application, aura contribuer à la baisse d’émissions de gaz à effet de serre et aura permis d’arriver à un standard de construction plus respectueux de l’environnement. Un autre palier doit maintenant être franchi afin de pouvoir respecter l’objectif initial du grenelle, et c’est ce que le gouvernement français a fait en déterminant les conditions de la nouvelle norme RE2020.

A partir du 1er janvier 2021

Place à la nouvelle génération ! Dès le 1er janvier 2021, toutes les constructions immobilières neuves devront respecter la RE2020 (Réglementation Environnementale 2020). Initialement prévue pour une application au 1er janvier 2020, cette réglementation s’impose donc avec une année de retard.

Si la RT2012 se contentait de réduire la consommation d’énergie, cette nouvelle réglementation voit le jour accompagnée d’un nouveau label, celui des Bâtiments à Energie Positive (label BEPOS). Ce label représente une grande avancée qui prévoit qu’une construction doit produire plus d’énergie qu’elle n’en consomme, tout en continuant à limiter sa consommation énergétique au maximum évidement.

Ainsi, au-delà d’agir sur l’isolation thermique du bâtiment, les constructeurs doivent agir sur la production d’énergie et l’empreinte environnementale. Pour cela, les constructeurs doivent user notamment des technologies productrices d’énergies renouvelables telles que des panneaux solaires, des récupérateurs d’eau pour l’arrosage, etc...

Tout comme pour la RT2012, la construction doit avoir un effet positif sur le refroidissement, le chauffage, la production d’eau chaude, l’éclairage et les auxiliaires. Mais la RE2020 va plus loin en impliquant l’utilisation d'appareils électroménagers économes ou encore en limitant l’empreinte carbone des matériaux.

Quels avantages pour les investisseurs ?

Si la RT 2012 permettait aux locataires de logements récents de faire des économies sur leurs factures d’énergies par rapport à un locataire de logement ancien, la RE 2020 va venir creuser d’autant plus cet écart de coût. En effet, le but de cette nouvelle réglementation est de limiter plus strictement les dépenses en énergie du logement, de fait, le locataire en place dans le logement chauffera moins en hiver et climatisera moins en été puisque la température sera beaucoup plus constante tout au long de l’année dans le bien immobilier. Le logement est donc plus économe et plus attrayant auprès des potentiels locataires.

Les propriétaires de logements labellisés RE 2020 proposeront donc à la location un logement extrêmement économe mais aussi bien plus protecteur de l’environnement. Avec la prise de conscience grandissante à ce sujet dans le monde et en France, cet argument va prendre de plus en plus de place dans le choix du logement par les locataires. Ainsi, ces logements seront certainement pris d’assaut par les locataires, ce qui vient diminuer le risque de vacance locative. Pour aller plus loin, je dirais même qu’ils seront aussi plus faciles à revendre que les logements plus anciens ne répondant pas aux normes de construction fixées par la nouvelle réglementation environnementale 2020.

Enfin, qui dit logement neuf construit sous les normes de la RE2020 dit logement moderne. La modernité passe par plusieurs éléments. Le premier, la façade et l’extérieur, puisque les constructions de nos jours apportent avec elles des espaces verts et des formes plus douces. Ensuite, au niveau de l’agencement de l’appartement. Les pièces sont aérées, disposées d’une certaine manière correspondant à l’usage des habitants et les entrées fermées, par exemple, ne sont pas de mise, au profit des pièces de vie ouvertes et lumineuses. Enfin, le choix des matériaux apporte également de la modernité avec notamment des couleurs claires, épurées.

Le Logement comme enjeu sociétal, et si la RE 2020 était déjà dépassée ?

Vous l’aurez compris la nouvelle norme RE 2020 va une nouvelle fois bouleverser la construction de logements. Et pourtant, le monde d’après se dessine avec un temps d’avance, et surtout beaucoup plus vite que ce que tout le monde avait imaginé. Et si la RE 2020 était déjà dépassée ?

Certainement que les récents évènements et le confinement y sont pour quelque chose. Les locataires veulent un nouveau modèle de logement, plus ouvert, plus fonctionnel, avec si possible de l’extérieur et du confort. Et tout cela doit être fait avec plus de respect pour l’environnement et de bien-être.

Les promoteurs ne sont pas seulement confrontés à une contrainte énergétique, ils doivent se projeter, imaginer, repenser et tout cela sans faire exploser les coûts de construction, ce qui accentuerait de manière trop rapide et encore plus marquée la différence entre l’ancien et le neuf.

Si la RE 2020 demande des logements passifs comme expliqué plus haut, comment les promoteurs vont-ils, par exemple, gérer l’électrification du parc automobile ? Comment être passif si une dizaine de voitures rechargent la nuit dans les parkings de la copropriété ? Il faudrait des kilomètres de panneaux solaires ! Alors bien sûr, il sera impossible d’être passif.

La norme théorique de passivité s’applique sur la consommation “ moyenne” d’un foyer, mais si je soulève ce point c’est que la RE 2020 n’apportera pas toutes les solutions au monde de demain. C’est juste un premier pas.

Prenons un autre exemple : si le télétravail est généralisé, la consommation des copropriétés va exploser. Les logements étaient pour la plupart inoccupés en journée, mais demain ? Si un tiers de la copropriété consomme toute la journée, la passivité n’existe plus.

Encore une fois, c’est un autre exemple de la complexité de l’évolution du logement. Certes, comme je vous le disais plus haut, l’évolution sera telle que ces logements seront privilégiés par les locataires, mais selon moi, cela ne va pas assez loin.

Nous devrions, nous, tous les acteurs du logement (promoteurs, gestionnaires, commercialisateurs, propriétaires, locataires, syndic etc..) se mettre autour de la table et imaginer le logement de demain. Imaginer le logement de demain ne se limite pas à une simple consommation moyenne. Comment aborder tous les enjeux qui sont nombreux : raccordement numérique, consommation énergétique, espaces verts, espace de vie, bien vivre ensemble, etc... Le locataire français a pris conscience des limites du système, l’exode urbain est certainement plus en marche que jamais avec les locataires ou même des propriétaires qui quittent la ville pour plus d’espace, pour un jardin, pour le calme etc.. Et si vous rajoutez à cela le télétravail et les grandes entreprises qui commencent à penser à réduire la taille de leurs sièges sociaux, comment pouvons-nous dessiner la ville de demain, attrayante, respectueuse des hommes et de la planète, connectée et socialement équitable ?

Vous voyez à quel point cette RE 2020 n’est que le premier coup de stylo d’une norme partielle qui ne regarde le logement que sur la lorgnette de la passivité énergétique, toute théorique.

Dans le plan de mobilité et d’évolution de demain, le gouvernement planche en partie sur cela et les acteurs immobiliers doivent écouter, apprendre et s’inspirer de nos pays voisins, pour aller plus loin que la RE 2020, beaucoup plus loin.

Et la rénovation dans tout cela ? 

Ah ! Voilà une autre partie extrêmement intéressante qui semble, pour le coup, totalement oubliée par la norme RE 2020. Totalement oubliée est un peu dur, je vous l’accorde, mais quand vous savez qu’à ce jour plus des deux tiers des rénovations en France ne respectent pas la norme RT 2012, comment et à quel prix voulez-vous respecter la RE 2020 ?

Dans ce paragraphe je ne parle pas des maisons individuelles et des différentes aides avec l’isolation à 1 euro ou autres crédits d’impôts. Non, je m’attarde essentiellement sur les copropriétés.

Comment fait-on pour rénover les milliers de copropriétés désuètes en France ? Si les acteurs institutionnels de logements sociaux ont lancé de grands plans de rénovation de leurs parcs, c’est qu’ils en ont les moyens, mais surtout, c’est qu’ils ont pris conscience de la nécessité de le faire. Il faut ainsi saluer cette initiative pérenne qui profite aux plus démunis. Cela réduit le mal logement cher à l’Abbé Pierre.

Mais comment vont être rénovées toutes les copropriétés des années 90 ? Celles de type ex-loi De Robien qui étaient des passoires énergétiques. A l’époque le chauffage était souvent électrique avec des “grilles pains” et des fenêtres de piètre qualité. Ces résidences ont été construites dans des années où la défiscalisation connaissait ses heures les plus sombres avec des résidences à des endroits où la demande était faible. Depuis la demande s’est bien souvent améliorée, mais allez expliquer à un propriétaire qui a perdu la moitié de la valeur de son bien qu’il doit maintenant rénover son logement ? C’est totalement impossible et pourtant ce serait une nécessité absolue pour réduire les inégalités et les consommations énergétiques. Pourquoi ne pas aider, via des crédits d’impôts, ces copropriétaires totalement oubliés par la RE 2020 ?

Nous pouvons aller moins loin dans le temps et nous attarder sur une résidence tout juste livrée, il y a deux ans par exemple. Reprenons l’exemple de l’électrification du parc automobile, la RE 2020 apporte-t-elle une solution pour répondre à cette demande grandissante ? Non, elle n’apporte aucune réponse à la façon de moderniser et d’électrifier les parkings de copropriétés. Et pourtant, de plus en plus de nos clients sont sollicités par les locataires pour l’installation de bornes de recharge. C’est à ce moment-là que le parcours du combattant démarre ! il faut soumettre au syndic, qui le mettra à l’ordre du jour de la prochaine AG (il peut se passer un an parfois), il faudra faire un diagnostic technique du réseau interne électrique de la copropriété (alors qu’elle est neuve, je vous rappelle) et ensuite vous recevrez le tarif exorbitant du syndic. Et ce devis qui le paie ? Le locataire ? Le propriétaire ? Finalement, c’est insoluble, le locataire en a besoin mais n’a pas les moyens et le propriétaire ne voit pas pourquoi il paierait puisqu’il n’en aura pas l’utilité et qu’il ne louera pas plus cher son bien....

Voilà l’état des lieux de la RE 2020 qui ressemble à toutes les normes précédentes, imposant une grande rigueur pour les nouvelles constructions mais ne prévoyant rien pour l’existant. Je vous rappelle que le surcoût de construction est estimé par les promoteurs entre 8 et 12%. Cela va augmenter les prix du neuf et un primo accédant se tournera vers un bien ancien moins cher mais moins performant. Avec cette norme, l’état ne résout pas le mal logement, bien au contraire, il continue de creuser les inégalités. Il aurait été intéressant d’envisager la RE 2020 comme un code de conduite pour le bâtiment au sens large. Cette nouvelle crise que nous traversons exacerbe les inégalités et renforce le besoin de changement. Ne plus cibler principalement le logement neuf mais aborder le logement dans sa globalité homogénéiserait l’approche globale du logement et donnerait de la visibilité à des milliers de locataires et propriétaires.

Conclusion

Comme nous venons de le voir, plus que jamais le logement est la seconde source de préoccupation des Français, après l’emploi. La crise du Covid a non seulement accéléré les changements mais a aussi ouvert le champ des possibles à toutes les initiatives qui permettraient de relancer l’économie et d’innover. La RE2020 est donc une nouvelle étape du Grenelle de l’Environnement, plus stricte que la précédente. Les constructions ont un rôle important dans la diminution des émissions de gaz à effet de serre. La prise de conscience actuelle sur la nécessité de la protection de l’environnement et de l’enrayement du réchauffement climatique est bien là. Cette réglementation va apporter un nouveau coup de fouet au marché de l’investissement locatif, en proposant des logements agréables à vivre et très économes au niveau des dépenses énergétiques. C’est donc une aubaine pour les investisseurs en immobilier neuf mais l’intégration d’un volet rénovation avec des aides aux copropriétés aurait été intéressante. Il sera bon de surveiller les coûts de construction de manière à ce que cette nouvelle réglementation ne les fasse pas augmenter de manière trop importante.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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