Se construire un patrimoine immobilier : 7 types de projets

1. Se constituer un patrimoine immobilier pour préparer sa retraite

Est-ce encore vraiment nécessaire de rappeler à quel point il est important voire urgent d'anticiper la préparation de sa retraite ?

Si vous êtes un actif à mi-chemin dans votre carrière professionnelle et que vous n'avez à ce jour pas fait de démarches pour anticiper votre retraite, sachez que la perte de vos revenus au moment de la retraite sera comprise entre -50% et -60%. Pourtant, il existe aujourd'hui de nombreuses façons de préparer progressivement et en douceur sa retraite. Des solutions peuvent être mises en place pour une retraite financièrement apaisée. Parmi les solutions envisageables, bien évidemment, l'immobilier est de loin celle qui offre le plus de souplesse et d’avantages, notamment et en particulier, grâce au crédit. En effet, contrairement aux autres solutions de préparation à la retraite, un patrimoine immobilier peut se constituer à crédit, c'est-à-dire avec l'argent de la banque.  Or, avec le niveau actuel des taux d'intérêt sous la barre des 1% dans certains cas, il serait dommage de ne pas en profiter.

Sachez que la règle d'or pour réussir sa préparation à la retraite est l’anticipation. Plus vous vous y prendrez tôt, moins l'effort d'épargne requis sera important et plus l’effet capitalistique potentiel dans le temps sera élevé.

Ainsi, si votre projet a été correctement calibré avec un professionnel compétent, lorsque vous arriverez à la retraite, le ou les biens immobiliers seront intégralement remboursés. Vous serez alors pleinement propriétaire ! Libre à vous de profiter des revenus complémentaires éventuels qui peuvent être générés par de la location ou par la revente de votre bien, en récupérant le capital liquidé par la vente.

2. Générer des revenus complémentaires grâce à votre patrimoine immobilier

L'investissement immobilier a comme grand intérêt d'être un produit d'investissement dit de distribution. Il est ainsi susceptible de pouvoir distribuer des revenus réguliers mensuels sous différentes formes, contrairement à un produit financier de type contrat d'assurance vie qui sera généralement assimilé à un produit d'investissement dit de capitalisation.

Il existe 2 types de revenus locatifs issus de l'immobilier :

- Revenus fonciers

Les plus courants s'appellent les revenus fonciers. Ils sont issus de la mise en location de biens immobiliers nus (c'est-à-dire non meublés). C'est la forme la plus courante d’investissement immobilier et celle dont vous avez déjà certainement entendu parler autour de vous. Vous mettez un bien en location avec un bail de location classique et vous percevez alors des revenus fonciers sur lesquels vous déduirez ensuite différentes charges (assurances, intérêts d’emprunt, frais et charges, etc…). L’investissement avec des revenus fonciers est facile et accessible à tous. Mais bien souvent, l'investisseur non-initié qui réalise ce type d'investissement pour la première fois commet tout un tas d'erreurs qui, sur le long terme, finissent par lui coûter très cher. Il est donc vivement recommandé de vous faire accompagner par un professionnel compétent pour réaliser un investissement immobilier dans les meilleures conditions possibles et éviter ainsi les erreurs.

- Bénéfices industriels et commerciaux

La 2^ème forme de revenus locatifs qui peuvent être issus d'un investissement immobilier proviennent de la location meublée qui, comme son nom l'indique, implique de mettre en location un appartement avec des meubles. Dans ce cas de figure, vous ne percevez plus des revenus fonciers mais des revenus qui entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette 2^ème typologie de revenus locatifs est particulièrement intéressante : si elle est consciencieusement construite, vous aurez la possibilité de générer des revenus complémentaires non imposables, et ce, pendant une durée qui peut dépasser les 10 ans. C’est un point non négligeable compte tenu du niveau actuel de la fiscalité sur les revenus fonciers en France ! Là encore, faites-vous accompagner par un professionnel compétent. Il ne s’agit pas de simplement acheter un bien, y mettre des meubles et le louer sur AirBnB… C’est plus compliqué que cela.

3. Un patrimoine immobilier pour le transmettre à vos enfants

Transmettre un patrimoine à ses enfants est un sujet majeur pour la plupart des Français. Comme tout actif qui compose votre patrimoine, l'immobilier rentre dans l'actif successoral. Toutefois, il est possible d'anticiper, et donc d'optimiser, la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants, pour peu que vous vous y preniez à l'avance.

Je souhaiterais développer ici deux possibilités qui s'offrent à vous pour transmettre intelligemment votre patrimoine à vos enfants :

- La création d’une SCI

La SCI (société civile immobilière) permet de diviser en parts un bien immobilier qui en soit, par définition, n'est pas divisible. Ainsi, par exemple, un bien immobilier d'une valeur de 200 000€ pourrait parfaitement être divisé en 200 parts de 1000€ chacune, ceci permettant plus facilement de transmettre à vos ayants droits, à parts égales, notamment si vous avez plusieurs enfants.

L'utilisation de la SCI est à la fois très simple et redoutablement efficace. En effet, la loi stipule que chaque parent a la possibilité de transmettre 100 000€ de valeur de capital à chacun de ses enfants et ce tous les 15 ans. Ainsi, si vous disposez d'un patrimoine immobilier supérieur au plafond prévu par la loi, grâce à la SCI, vous pourrez diviser sous forme de parts la valeur capitalistique de ces biens immobiliers et les transmettre progressivement tous les 15 ans à vos enfants.

- Le démembrement :

L’autre possibilité pour optimiser la transmission à vos enfants s’appelle le démembrement. Le démembrement est un mécanisme de droit français très ancien puisqu'il nous vient du droit Napoléonien. La mécanique du démembrement permet en effet de faire un distinguo entre la valeur de la nue-propriété d'un bien (c'est à dire celui ou celle qui détient la propriété au travers du titre de propriété), et de l'usufruit du bien (à savoir la jouissance de celui-ci soit par l'occupation soit par la mise en location). Ne vous inquiétez pas, si ces termes vous semblent un petit peu barbare, je vais vous donner un exemple pour que ce soit plus simple :

Un bien immobilier a une valeur en pleine propriété de 100 000€. En fonction de l'âge du donataire (le parent), la clé de répartition entre la quote-part de nue-propriété et la quote-part d’usufruit variera mais pour cet exemple ici nous allons partir du principe que la valeur de la nue-propriété est de 60% et celle de l'usufruit de 40%. Ainsi, vous pourriez tout à fait transmettre à vos enfants uniquement la nue-propriété. Vous resteriez alors propriétaire de l'usufruit, c'est-à-dire de l'occupation et de sa jouissance jusqu’à votre décès. Au moment du décès, automatiquement le bien sera remembré. Ainsi, vous n’aurez transmis que 60% d'une valeur et les 40% autres seront gratuitement remembrés au moment de la succession.

4. Se construire un patrimoine immobilier pour réduire ses impôts

Depuis plus de vingt ans maintenant, il manque en France entre 500 000 et 800 000 logements. Cette carence de logements chronique incite les pouvoirs publics à encourager les Français à investir dans l'immobilier neuf pour soutenir la construction. Ainsi, depuis près de vingt ans, des lois se succèdent offrant aux investisseurs des réductions d'impôts en contrepartie d'un engagement de mise en location d'un bien immobilier, souvent dans le neuf.

Les principales lois permettant de réduire ses impôts tout en investissant dans l'immobilier sont :

Le dispositif Pinel octroie une réduction d'impôts de 2% par an les 9 premières années. Il est calculé sur le montant de l'investissement plafonné à 300 000€ pour tout investissement réalisé dans un bien immobilier neuf répondant aux dernières normes énergétiques BBC.

Le dispositif Censi-Bouvard, variante du dispositif Pinel, octroie une réduction d'impôt de 11%, toujours calculée sur 9 ans, mais dans le cadre d'un investissement immobilier meublé neuf et dans une résidence de services gérée.

Plus anciens, le dispositif Malraux et le dispositif monuments historiques s'adressent aux contribuables lourdement fiscalisés (c'est-à-dire payant plus de 30 000€ d'impôts par an).

Il existe également le dispositif foncier : il s’agit d’une règle de droit commun qui permet de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers générés et ainsi réduire de ce fait, la fiscalité.

Ainsi, en investissant dans de l'immobilier ouvrant droit à une réduction d'impôt, vous pourrez non seulement optimiser votre pression fiscale mais aussi bénéficier de l'effet de levier redoutable du crédit. Il n’y a aucun intérêt d’investir en paiement comptant dans un bien immobilier, mieux vaut utiliser au maximum l’effet de levier du crédit.

5. Créer de la valeur à votre patrimoine immobilier avec l'effet du crédit

Justement, l’effet du levier du crédit, parlons-en.

Vous disposez d'un petit peu d'épargne mensuelle disponible (quelques centaines d'euros chaque mois) et souhaitez les placer et les investir judicieusement afin de les faire fructifier ? Vous avez compris que le fonds en euros du contrat d’assurance-vie de votre banque ou votre livret A ne vous rapportaient plus rien, alors tout naturellement vous vous tournez vers l'immobilier ! Seulement voilà, vous n'avez pas suffisamment d’épargne constituée pour acheter un bien immobilier en paiement comptant. Vous allez donc devoir faire appel à un financement et c'est une excellente nouvelle !

En effet, lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, les intérêts d'emprunts que vous devez rembourser à la banque sont entièrement déductibles des loyers que vous percevez pour rembourser tout ou partie du crédit.

Concrètement voilà comment ça se passe :

Vous trouvez le bien immobilier que vous souhaitez acquérir et, qu'il soit dans le neuf ou dans l'ancien, la première étape consiste à signer un contrat de réservation ou une promesse de vente.

Une fois ce document signé, vous sollicitez un organisme de courtage en prêts bancaires afin de trouver le meilleur prêt immobilier possible pour votre investissement, le montage de prêt qui respectera votre capacité d'emprunt, votre capacité d'épargne, vos éventuelles échéances de remboursement par ailleurs. Une fois le prix obtenu, vous pourrez passer chez le notaire pour procéder à la signature de l'acte authentique définitif. À partir de là, le bien immobilier sera mis en location et vous commencerez à percevoir les premiers loyers.

Ces loyers serviront à rembourser une part significative du prêt, de votre côté, un petit complément d'épargne de quelques centaines d'euros permettra de compléter le financement global de votre investissement.

💡À savoir : contrairement à ce que certains blogueurs ou youtubeurs laissent entendre, même avec un niveau de taux d'intérêts actuellement très bas, il est très compliqué voire impossible d'auto financer entièrement un investissement immobilier (en incluant la taxe foncière, les assurances, les aléas, les provisions pour charges, les travaux, etc…), sans prendre de risques inconsidérés (en investissant par exemple dans des zones où certes le rendement locatif sera peut être supérieur mais où le risque de vacances locatives et de loyers impayés sera lui aussi bien plus élevé).

Partons donc plutôt du principe que vous avez réalisé un investissement de façon la plus sécurisée possible. Votre effort d'épargne représentera 15 à 25% maximum du coût total de remboursement de la mensualité. Vous l'aurez compris, 80% du capital généré le sera grâce aux loyers que vous percevrez pour rembourser l'argent que la banque vous aura prêté… CQFD. 

6. Se constituer un patrimoine pour se protéger des risques de la vie

Vous ne le savez peut-être pas mais lorsque vous vous constituez un patrimoine immobilier en France, vous vous protégez vous-même contre les risques et les aléas de la vie ainsi que vos ayants droits. En effet, tout investissement immobilier à crédit est obligatoirement adossé à la souscription d'une ADI (assurance-décès invalidité) qui, comme son nom l'indique, vous couvre en cas de décès ou d'invalidité permanente et totale tant que le prêt fonctionne. Ainsi, s'il venait à vous arriver quelque chose pendant la phase de remboursement du crédit à la banque, cette assurance viendrait se substituer à vous pour rembourser la banque, permettant ainsi à vos ayants droits de toucher automatiquement l'équivalent du bien en capital.

Même si bien évidemment le coût de cette assurance varie selon chaque emprunteur, partez du principe qu'en moyenne son coût est de 3€ pour 10 000 € empruntés soit environ 30€ pour 100 000€ empruntés.

Ainsi s'il vous arrivait quelque chose en sortant de chez le notaire après la signature de l'acte authentique, vos ayants droits toucheraient automatiquement l'équivalent de 100 000€. C'est ce que l'on appelle une super assurance décès. Alors certes, ce n'est certainement pas pour cette raison que vous envisagez d'investir dans l'immobilier pour vous constituer un patrimoine, mais cette information est importante à savoir.

7. Joindre l'utile à l'agréable en construisant votre patrimoine immobilier

Bien évidemment la 7^ème raison de vouloir investir dans l'immobilier pour se constituer un patrimoine est de pouvoir joindre l'utile à l'agréable, c'est-à-dire de pouvoir mettre le bien en location et d’en tirer des revenus réguliers tout en pouvant en profiter pour soi-même de temps en temps notamment pour les vacances.

Par exemple, vous habitez en région parisienne et avez réalisé un investissement à Bordeaux. Vous avez mis le bien immobilier en location meublée et celle-ci se passe parfaitement bien. Toutefois, dans l'agenda partagé avec le locataire potentiel, vous vous êtes gardé pour vous une semaine au mois de juillet et 10 jours au mois d'août pour pouvoir venir profiter de la région avec vos enfants.

Cela fonctionne également pour des investissements dans les résidences de services gérées type résidence au ski où vous pouvez vous garder quelques semaines d'occupation chaque année pour profiter de la neige pendant ou hors saison.

Alors certes, le fait de profiter pour vous même de quelques semaines par an de l'occupation du bien plutôt que de le mettre en location va mécaniquement consommer une partie du rendement mais cela reste, de toute façon, plus judicieux de mettre le bien en location 11 mois par an, d’en tirer des revenus, et de l'utiliser un mois pour vous-même.