Patrimoine Store décrypte pour vous le Rendement Locatif

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Lecture 10 min.

Rédigé par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store, le 16 nov. 2020

Sommaire

Introduction

Je fais ce métier d’accompagnement d’investisseurs dans leur mise en place de projets immobiliers depuis de nombreuses années et j’ai donc pu remarquer que la question du rendement locatif, avec le souhait bien entendu d’avoir la rentabilité locative la plus haute, revient très souvent. Il va de soi que chacun d’entre nous souhaite le meilleur rendement, la meilleure rentabilité. Mais une erreur fondamentale est souvent commise.

Bon nombre de mes clients ne se consacrait que sur la rentabilité locative brute, la première que l’on voit, celle qui saute aux yeux pensant que l’on fait une “super” opération comme ils aiment souvent employer le terme. Mais avez-vous déjà décrypté et décomposé une rentabilité ? Vous êtes-vous déjà posé la question simple suivante : “Malgré ce fort rendement locatif que me reste-t-il réellement à la fin ?”

Je vais vous donner les clés pour mieux analyser votre rendement locatif.

Le rendement locatif comme illusion

Combien de fois j’ai entendu dans ma carrière des clients me dire : “C’est une super opération, j’ai 10% de rendement locatif ! 10%, vous vous rendez compte c’est une aubaine !”

Exactement, c’est une aubaine ou plutôt le début du cauchemar dans bien des cas.

Le calcul du rendement locatif :

  • Loyer de 500 € mensuel
  • Prix d’achat à 150 000 €
  • (500*12)/150 000 = 0.04 soit 4% de rentabilité locative brute.

Sans être un génie des mathématiques, pour faire augmenter un rendement locatif, il faut soit louer plus cher son bien immobilier, soit acheter moins cher. Si je reprends mon exemple :

  • Je loue toujours à 500€ par mois
  • Mais 
  • J’achète à 100 000€
  • (500*12)/100 000 = 0.06 soit 6% de rentabilité locative brute

Et si vous avez suivi mes précédents guides ou lives sur Facebook et que vous me suivez dans mon raisonnement, vous devez certainement commencer à me connaitre et vous savez donc ce que je vais vous dire :

  • - Où peut-on acheter pour 100 000 € tout en réussissant à louer à 500 € mensuels ? 
  • - Est-ce que cette zone me garantit le loyer ?
  • - N’aurais-je pas trop de turnover de locataires ?La demande locative est-elle suffisante ?
  • - Mon appartement sera-t-il loué ?

Et oui, bien sûr vous l’aurez compris, le rendement locatif Brut part de l’hypothèse unique que votre bien sera loué 12 mois sur 12. Si nous reprenons l’exemple ci-dessus, mais que nous appliquons l’hypothèse de deux mois de perte de loyer, quelle conséquence cela a-t-il ? (ex :étudiant absent deux mois dans l’été)

Calcul du rendement locatif avec deux mois de loyer en moins:

  • (500*10)/150 000 = 0.033 soit 3.3% de rentabilité brute
  • (500*10)/100 000 = 0.05 soit 5% de rentabilité brute

Et voilà comment en se posant une première question sur la solidité et l’emplacement du bien, on se retrouve à perdre plus d’un point de rentabilité locative.

Avant donc d’analyser la rentabilité locative brute, concentrez-vous à analyser le marché locatif et le choix de l’emplacement de votre bien.. Donc soyez rationnels, c’est comme si vous souhaitiez ouvrir un commerce de ski au bord de la mer, ça ne fonctionnerait pas !

Le rendement locatif brut ne doit pas être un élément de décision à l’achat, cela doit simplement vous conforter et être un plus, mais ne doit pas être le critère de décision.

Les charges comme arbitre du rendement locatif

Après avoir évalué la pertinence de la rentabilité locative brute, voici un autre élément à prendre en compte dans votre analyse : les charges. Elles peuvent vite monter en flèche et grever votre rentabilité locative. Ça c’est une lapalissade. Mais dans votre analyse et la mise au point de votre investissement, êtes-vous sûr d’avoir pris en compte toutes les charges ?

Pour vous aider à prendre en compte ces charges, il faut en distinguer les différents types.

1-Le remboursement du prêt, qui va venir absorber la majeure partie de votre revenu, voire même être plus important dans les zones tendues.

2-Les charges dites d’exploitation du bien. Ces charges vont regrouper tout ce qui va être nécessaire au bon déroulement de la location. Cela peut être par exemple :

  • Les frais d’agence, les assurances loyers impayés, les charges de copropriété… En s’accumulant elles finissent par diminuer votre rendement locatif.

La résidence dans laquelle est votre investissement date de quelle époque ? Le chauffage est-il collectif ou individuel ? Des ravalements de façade sont-ils prévus ? Autant de questions qui, sans réponses, pourront foudroyer le rendement locatif.

3-Les charges fiscales. L’Etat lui ne vous oubliera pas lorsque vous déclarerez les nouveaux revenus que vous vous êtes créés, à savoir les loyers. En effet, vous déduirez fiscalement l’ensemble des charges énumérées ci-dessus, sauf que vous ne déduirez pas votre mensualité de prêt dans son entièreté mais seulement les intérêts d’emprunts. Et vu les taux d’intérêts actuels, il y a fort à parier que le résultat fiscal de votre opération soit positif et donc imposé à deux impôts : l’impôt sur le revenu et la CSG à 17.2%. Là aussi, je voudrais m’attarder sur l’impôt sur le revenu. L’ensemble des personnes avec lesquelles j’échange confondent le taux moyen et la tranche marginale d’imposition. Les revenus fonciers sont toujours imposés dans la tranche la plus haute. Toujours dans la logique du calcul de notre rentabilité locative, vous pouvez avoir un taux moyen à 16% et avoir les revenus fonciers imposés à 30%. Cela parait être du détail, mais de 16 à 30%, il y 14% d’écart, et je peux vous assurer que cela vous fera drôle au moment de la déclaration d’impôt et que le rendement locatif ne sera pas le même.

Il est préférable d’avoir 5% brut et 3% net au final que d’avoir 10% brut et 2,5% net..

Sans compter que si je n’ai que 5% brut de rendement locatif, c’est que vraisemblablement je suis dans une zone tendue et que la valeur de mon bien immobilier n’ira pas en diminuant et vous assurera une revente plus rapide en cas d’accident de vie !

Et si le rendement locatif dans le neuf était supérieur ?

Oh la la ! avec ce titre, j’entends déjà les détracteurs du neuf monter au créneau et exploser en disant que le neuf c’est cher, que les promoteurs se gavent etc… Eh bien déjà, pour éclaircir ce point, sachez que chez Patrimoine Store on retire la commission cachée, le prix réel de l’immobilier est ainsi bien moins cher, mais ce n’est pas le sujet de ce guide. Le sujet est bien celui de rendement locatif dans le neuf.

Pour commencer, quand je parle du neuf, je parle essentiellement de la loi Pinel. La loi Pinel ne concerne que les zones A et B1 en France, soit les zones les plus tendues en termes de marché locatif et de prix de l’immobilier. Si vous souhaitez plus d’informations sur la loi Pinel, vous pouvez consulter tout son fonctionnement dans le guide que j’ai déjà écrit : La loi pinel : une opportunité de défiscalisation

Et dans ces zones tendues, ce qui est sûr, c’est que votre logement ne sera jamais vide. Alors oui, il est vrai que les prix d’achats sont plus élevés et les rendements locatifs brut aussi, mais cela ne se résume pas qu’à cela.

Dans le cadre de loi Pinel, vous aurez un plafond de loyer à respecter. Pendant longtemps nous avons cru, nous les professionnels de l’immobilier, que ce serait un frein important, et pourtant aujourd’hui, je peux vous dire avec le recul que ce plafond apporte plus de rentabilité locative à l’investisseur. En effet, aujourd’hui vous mettez sur le marché un logement neuf aux dernières normes énergétiques pour un loyer moins cher que l’ancien. Eh bien, je peux vous affirmer que le turnover de locataire a été divisé par 5 sur les logements en loi Pinel. Le locataire bénéficie d’un super logement, par cher et qui ne consomme rien, le tout dans une zone tendue. Je peux vous garantir qu’il ne quitte pas son logement les deux mois d’été, il le garde ! Il ne rendra son logement que lorsqu’il changera de vie, mutation professionnelle ou enfants par exemple. Le premier point de rentabilité que je viens de vous expliquer est l’exemple typique de mon paragraphe juste au-dessus, sur les charges. Grâce à la loi Pinel, moins de charges, donc plus de rendement locatif.

Le second point de rentabilité supplémentaire, et là c’est plus subtil, concerne la fiscalité. Comme vous avez un plafond de loyer, le loyer pratiqué sera inférieur à un loyer en ancien, donc moins imposable. De plus, vous aurez un crédit d’impôt qui, ajouté au loyer, vous fera plus de rentrées d’argent qu’un simple loyer dans l’ancien.

Rendement locatif de l’ancien :

  • Si nous prenons un appartement à 200 000 €, vous pourrez le louer à 750€ par mois, par exemple. Vous serez donc imposé sur 9 000 € annuels.

Rendement locatif dans le neuf :

  • Un appartement à 200 000 € qui pourrait être loué à 500 €, par exemple, en loi Pinel. Grâce à cette loi Pinel, vous aurez une réduction d’impôt de 4 000 € par an soit 333 € par mois. C’est comme si vous louiez votre appartement 500+333 soit 833 euros mensuels, et cerise sur le gâteau, vous n'êtes imposé que sur 6 000 € de loyer annuel, une base imposable moins importante que dans l’ancien. L’économie d’impôt n’est pas un but mais un moyen et cela prouve qu’elle apporte une réelle rentabilité.
  • Si vous rajoutez à cela la pertinence d’investissement dans une zone tendue, vous avez un couple rentabilité/solidité d’investissement et faible imposition difficilement égalable, et pourtant, lorsque l’on parle de loi Pinel on parle souvent d’un rendement locatif brut de 3 à 3,5 %, mais qui au final est plus rentable que dans l’ancien.

J’espère que ce guide vous aura offert un regard neuf sur la notion de rendement locatif et vous aura ouvert les yeux sur la complexité d’analyse que requiert un investissement pour atteindre une rentabilité locative intéressante.

Conclusion

Je voulais au travers de ce guide vous sensibiliser aussi sur les vendeurs de rêves de notre profession qui souvent ne feront pas la gestion, car ils savent que ça ne fonctionnera pas ! Si investir en immobilier et avoir une rentabilité locative énorme pour vivre de ses rentes était monnaie courante, tout le monde le ferait et personne ne travaillerait. Ne soyez donc pas des moutons de Panurges, soyez actifs, intéressés, curieux et surtout posez toutes les questions nécessaires, vous devez tout savoir sur votre investissement et sur le rendement locatif et n’éluder aucune charge. Avec notre accompagnement et notre transparence chez Patrimoine Store, je suis sûr que votre prochain investissement sera rentable car tout simplement il répondra parfaitement à l’objectif que vous vous êtes fixé et que vous attendez de votre projet.

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arnaudG A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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