Pourquoi et où investir à Bordeaux ?

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Bordeaux est sans doute LA ville française ayant connue une transformation aussi exceptionnelle en quelques années. Les investisseurs s’y sont particulièrement intéressés, boostés par une volonté politique de développement, de modernisation et de mise en valeur de l’existant.

Alors pourquoi et où investir à Bordeaux ?

 

Pourquoi investir Bordeaux ?

- Investir à Bordeaux pour sa dynamique de modernisation

Il y a quelques années, on l’appelait la « belle endormie », ses immeubles étaient noirs, la ville avait la réputation d’être sale et bourgeoise.

Mais ça, c’était avant… Après des travaux colossaux et une volonté sans faille de développement, Bordeaux a été sacrée « ville la plus tendance du monde » par le Lonely planet en 2017.

À grands coups de rénovation, de modernisation, de réhabilitation et de chantiers aux quatre coins de la ville, Bordeaux a fait peau neuve. Cette modernisation a entrainé une dynamique économique importante et ce n’est pas fini !

En témoignent de nombreux quartiers et réalisations : le réaménagement des quais de la Garonne, la réhabilitation des berges, le pont levant Chaban Delmas, la cité du Vin, le Zénith ou encore les quartiers Bassins à flots et Bacalan.

De nombreux chantiers vont se poursuivre et se démarrer dans les mois et années à venir, notamment dans le quartier de la Gare qui a commencé sa transformation en quartier d’affaires : Bordeaux Euratlantique sera le futur grand centre d’affaires à vocation européenne.

- Investir à Bordeaux pour son développement économique

Toutes ces transformations attirent et la reconquête de ces territoires permettent un nouveau développement.
La Métropole de Bordeaux s’est donnée comme objectif d’atteindre 1 million d’habitants en 2030 et de créer près de 100 000 emplois et 50 000 logements. « Bordeaux Euratlantique », cité plus haut, est une opération d’intérêt national pour accueillir et développer le secteur financier et tertiaire.

Les secteurs de l’industrie spatiale et aéronautique vont également être boostés par la création de « Bordeaux Aéroport » : 2 000 hectares consacrés aux industries aéronautiques, spatiales et de défense.

La recherche et les industries de pointe sont également dans le viseur de développement avec « Campus Vallée Créative » : une concentration d’universités, entreprises, laboratoires publics et privés au service de l’innovation, de la recherche et des industries de pointe.

Autour de son fleuve reconquis, Bordeaux développe un ensemble d’activités diverses telles que la construction et la réparation navale, le tourisme fluvial, la plaisance, l’accueil de paquebots de croisière ou encore la production d’énergie renouvelable.

Le tourisme est un secteur en croissance depuis plusieurs années. La ville de Bordeaux, classée au Patrimoine Mondial de l’Unesco, connaît un fort engouement pour son centre-ville et plus largement, pour son vignoble.
La navigation de plaisance offre à la cité bordelaise d’importantes ressources en termes de tourisme fluvial et maritime.
Repère phare de la glisse, Bordeaux et sa région occupent une place de choix dans la construction nautique, avec 170 établissements et plus de 1 600 emplois concernés.

- Investir à Bordeaux pour sa vie étudiante

Bordeaux dispose d’un enseignement supérieur de qualité avec plus de 100 000 étudiants et les secteurs de la recherche et des technologies de pointe grandissent.
On y retrouve de nombreuses universités dans plusieurs domaines : technologie, ingénierie, politique mais également de nombreuses écoles de commerce, d’hôtellerie, d’art…
Depuis ces écoles et universités, les étudiants rejoignent en quelques minutes l’hyper centre, ce qui offre un cadre de vie exceptionnel à ces derniers.

Question mobilité, le réseau tram et bus est très développé et continue de l’être et plus de 2000 vélos sont en libre-service avec 241 kilomètres de pistes cyclables.

Bien sûr, la proximité avec l’océan est un atout de taille pour finir la semaine les pieds dans l’eau…

-  Investir à Bordeaux pour sa situation géographique et son cadre de vie

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Le « Petit Paris » a rarement porté aussi bien son nom : immeubles haussmanniens rénovés, terrasses de café, vies de quartiers… La ville accueille de plus en plus de franciliens, attirés par la qualité de vie et aidés par une Ligne LGV qui relie Bordeaux à 2 heures de Paris.

Une étude récente de Cadremploi.fr montre que huit cadres parisiens sur dix souhaiteraient quitter la capitale à court terme et plus de 50% orienteraient leur choix sur Bordeaux.

Bordeaux est proche de l’Océan, du Bassin d’Arcachon, de Lacanau… Comptez environ une heure de voiture ; pour les Pyrénées, environ 3 heures.

Le climat est doux, Bordeaux fait partie des grandes villes les plus ensoleillées de France.

Du fait des différents aménagements de la ville, les bordelais bénéficient d’un cadre de vie de qualité avec de larges zones piétonnes, des quais aménagés en promenade, vélos ou trottinettes profitant également de ces zones privilégiées.

Bordeaux Métropole compte 150 parcs et espaces naturels. À Bordeaux, il y a 600 hectares d’espaces verts et 46 000 arbres sont plantés sur l’espace public.

La ville s’inscrit dans une dynamique écologique avec des jardins labellisés Ecojardin, la mise en place d’un dispositif de végétalisation des rues et le développement des jardins de quartier, entre autres.

- Investir à Bordeaux pour son patrimoine architectural et culturel

Bordeaux a une notoriété mondiale du fait de ses grands vins. L’œnotourisme est très important en Gironde.
Pour accompagner ces bons vins, rien de tels que les bons petits plats du Sud-Ouest, le confit de canard, le foie gras, et plus localement la lamproie à la Bordelaise, le bœuf de Bazas, les huîtres du Bassin, le grenier médocain et bien-sûr le fameux canelé. La gastronomie fait partie intégrante de la culture locale et Bordeaux s’inscrit parfaitement dans cette vie épicurienne.

Et si le vin fait partie de l’histoire de Bordeaux depuis Aliénor d’Aquitaine, son histoire est très riche, la qualité du patrimoine est au cœur de l’enthousiasme suscité par la ville. C’est le plus grand centre urbain jamais inscrit au Patrimoine Mondial de l’Unesco, et après Paris, c’est la ville française qui compte le plus de bâtiments protégés. En effet, près de 350 sites sont classés ou inscrits aux Monuments Historiques ; un grand théâtre, un auditorium, un orchestre national, des musées qui enregistrent plus de 400 000 entrées par an.

Le nom de « port de la Lune » du fait de ses fortifications qui suivaient la courbe de la Garonne est resté mais c’est bien l’ensemble architectural, créé à l’époque des Lumières, qui marque par son unité et sa cohérence exceptionnelle.

Bordeaux a été un centre d’échanges important du fait des liens avec la Grande Bretagne et de la naissance du commerce triangulaire vers les Antilles et l’Afrique. L’Histoire de la Cité en est marquée.

 

Où investir à Bordeaux : les quartiers à connaître ?

Si Bordeaux est sacrée « ville la plus tendance du monde » et fait partie des 17 meilleures destinations touristiques, elle fait aussi le bonheur des investisseurs.
En 10 ans, les prix de l’immobilier dans l’ancien ont bondi de 64% à Bordeaux. En 2008, le mètre carré pour les appartements anciens était de 2 560€. En décembre 2019, le prix moyen du mètre carré pour un appartement y est de 4 500€.
Alors certains vous diront que le marché est « mûr » comme si ça ne valait pas la peine de se pencher sur cette métropole.
Pourtant, Bordeaux et sa métropole sont en pleine expansion et les projets Bordeaux 2030 génèrent et vont générer des flux migratoires importants. Le développement économique continue, de nouveaux arrivants se présentent dans les agences immobilières tous les ans et l’offre locative n’est pas suffisante.

La population étudiante est en forte croissance et le besoin en logements de type studio et T1 est très important.
Certaines agences immobilières n’hésitent pas à mettre des affiches dans leurs vitrines à partir du mois de mars jusqu’au mois d’octobre pour indiquer qu’ils n’ont plus de studio ou T1 disponibles à la location !
L’offre étant largement inférieure à la demande, on y loue donc sans difficulté. De quoi se prémunir contre toute vacance locative pour les investisseurs.
Les loyers, également en forte hausse, peuvent permettre de couvrir en quasi-totalité les mensualités de prêts et ainsi de bénéficier pleinement de l’effet de levier du crédit.

Bordeaux offre l’avantage d’afficher des prix au mètre carré bien moins élevés que ceux pratiqués à Paris.

La grande majorité des dispositifs défiscalisant est en vigueur à Bordeaux : la loi Pinel, la loi Censi Bouvard et LMNP, la loi Malraux ou le dispositif Monuments Historiques, selon les quartiers.

Voici un petit tour des différents quartiers où investir à Bordeaux :

> Bordeaux Maritime

C’est le quartier du Bassin à Flot et de Bacalan.

Ce quartier a connu et connait encore aujourd’hui de grandes modifications et transformations. C’est un quartier où de grands ensembles immobiliers ont été construits et/ou sont en phase de construction. Les projets au sein de ce quartier sont séduisants mais le volume important de biens vendus au même moment risque de détériorer la rentabilité des opérations d’investissements.

> Chartrons - Caudéran

Le quartier des Chartrons est plein de charme. Un village dans la ville.

Situé entre le bassin à Flot et la majestueuse place des Quinconces, ce quartier qualifié de « bobo » est recherché. Peu de constructions neuves sur ce secteur, les investissements se feront plutôt dans de la « vieille pierre ». Le charme des boutiques d’antiquaires, des petits commerces branchés, des marchés et la pluralité des restaurants ne peuvent que séduire.

Proche de ce quartier, Grand Parc et Jardin Public, nous voici à Caudéran qui n’offre pas ou peu de constructions neuves. Quartier paisible et résidentiel.

> Bordeaux Centre

Le Triangle d'Or

Les prix au mètre carré montent en flèche en s’approchant du Triangle d’Or. Ici, hôtels particuliers, immeubles anciens, … Ce secteur du Grand Théâtre, des Quinconces et des Grands Hommes donne beaucoup de rondeur aux chiffres !

Pey-Berland – Victoire – Saint Pierre – Saint Michel

Ces quartiers historiques du centre sont très prisés, notamment par les étudiants. Vous y trouverez une foule de petits appartements, du studio au T3, très adaptés à cette jeunesse citadine. À Saint-Michel plus particulièrement, la population très cosmopolite, les brocantes et fêtes populaires nocturnes donnent au quartier une teinte familiale, où se côtoient étudiants, artistes et jeunes parents. Ce quartier longtemps jugé « populeux » semble attirer de plus en plus.

Ces secteurs, comme ceux qui précèdent, n’offrent que très peu de constructions neuves. Les opportunités d’investissement se feront plus dans l’ancien.

> Nansouty – Saint Genès - Saint Augustin

Légèrement plus éloignés du centre-ville, ces secteurs sont recherchés par les familles.

Saint Genès abrite de belles demeures du 19ème, Nansouty est plus populaire avec une ambiance plus « village ».  La population est hétéroclite avec célibataires et familles.
Saint Augustin est un quartier qui s’est développé du fait de la proximité du CHU. Le CHU est un des premiers employeurs de Nouvelle Aquitaine et l’un des principaux centres hospitaliers d’envergure internationale de la région.

Ces quartiers offrent une large palette de biens immobiliers.

> Bordeaux Sud

Ce territoire englobe les quartiers Belcier, St Jean, les Capucins et une partie du quartier Saint Michel, plus proches du centre-ville.
L’immobilier est diversifié avec des résidences modernes et des immeubles cossus. Les étudiants y sont nombreux du fait de la présence d’une université et d’écoles.

Le quartier est globalement plus accessible financièrement que le centre-ville mais les secteurs de la Victoire et des Capucins ont des prix au mètre carré qui grimpent. Les petites surfaces trouvent très facilement preneurs du fait de la présence des étudiants et des jeunes couples, rendant le secteur idéal pour les investisseurs.

Le quartier de la gare St Jean, qui n’avait pas bonne réputation il y a quelques années, a vu sa côte monter grâce aux projets de développements urbains en cours.

Le sud du secteur accueille le projet baptisé Bordeaux Euratlantique, évoqué plus haut. L’ambition de ce projet est la création et le développement de son centre d’affaires et de nouveaux espaces résidentiels. Ainsi, 15 000 m² de logements et 500 000 m² de bureaux sont prévus. Dans ces nouvelles constructions se retrouveront tous les types de logements, la population allant de l’étudiant au cadre seul ou avec sa famille. L’ambition du projet en termes de logement est de répondre aux besoins de la société actuelle : plus de grands logements (familles nombreuses et recomposées, colocations, accueil de parents âgés, etc..).

 

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> La Bastide 

Situé sur la rive droite de la Garonne, certains bordelais vous diront que ce n’est pas vraiment Bordeaux… et pourtant ce secteur est aujourd’hui considéré comme un secteur phare de Bordeaux. Il offre une vue panoramique sur Bordeaux rive gauche, de jour comme de nuit. Entre son emplacement privilégié et son accès au centre-ville facilité par le pont de Pierre et les liaisons du Tram, c’est un réel secteur porteur en termes d’investissement. La valorisation du bien est assurée par son emplacement. Le projet de construction d’un nouveau pont supplémentaire reliant les deux rives, accentuera la fluidité entre la rive gauche, où se trouve le centre-ville, et la rive droite.

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Conclusion

Bordeaux a opéré une énorme métamorphose qui se poursuit encore aujourd'hui. Les projets de développement sont nombreux et Bordeaux ne fait que croitre. Son charme unique attire de plus en plus et les nouveaux arrivants sont toujours plus nombreux chaque année. Les quartiers bordelais offrent une diversité d’avantages qui conviendront à tous les profils d’investisseurs.
Investir à Bordeaux reste une valeur sure, puisque la ville dispose d’atouts importants.
Si vous souhaitez investir à Bordeaux n’hésitez pas à faire appel à nos services de coaching immobilier pour réussir votre investissement. Contactez-nous ici.

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A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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