Pourquoi et où investir à Marseille ?

Sommaire

 

Introduction

Marseille, ses plages, son soleil, ses bâtiments anciens, son accent bien marqué et ses habitants fiers de leur équipe de football... Alors certes, son image est quelque fois ternie par les faits divers passant dans les journaux, mais peut-on réellement résumer une ville à cela ? Ce serait dommage puisque Marseille a beaucoup à vous offrir, notamment au niveau de l’investissement immobilier ! C'est une ville où il fait bon d'investir ! Découvrez dans ce guide pourquoi et où investir à Marseille.

 

Pourquoi investir à Marseille ? Découvrez ses 4 atouts

- Investir à Marseille pour son cadre de vie

Première chose à laquelle on pense quand on parle de Marseille, c’est la mer, le soleil et les cigales, à juste titre. Avec ses 9°C en moyenne de Novembre à Mars et ses 20°C en moyenne de Mai à Octobre, le climat y est doux et très agréable. La pluviométrie s’élève à 49 mm par mois ce qui laisse la part belle au soleil la majorité du temps : Marseille est la ville la plus ensoleillée de France avec ses 2 858 heures soit environ 300 jours de soleil par an. L’eau, quant à elle, est aux alentours des 14°C de Novembre à Avril et des 19°C de Mai à Octobre.

Assez parlé météo, abordons maintenant la vie quotidienne dans la ville. Au niveau des transports en commun, ils sont divers et pratiques : bus, tram et métro, et même navette maritime, il y a de quoi se rendre où vous le souhaitez !

L’image de Marseille peut souffrir un peu des faits divers entendus plus ou moins régulièrement dans les journaux. Pourtant, il serait bien dommage de s’arrêter à cela et de garder en tête une ville vieillissante, pas sécurisée. Certains quartiers sont plus recommandés que d’autres pour un investissement immobilier à Marseille, certains sont même de réelles opportunités de rendement ! La mairie de Marseille est vigilante à constamment garder une certaine modernité et attractivité pour sa ville : capitale européenne de la culture en 2013, aménagements urbains de modernisation, constructions respectueuses de l’environnement, etc… L’opération de renouvellement urbain Euroméditerranée en est la preuve.

 

- Investir à Marseille pour son dynamisme

En plus d’être le premier pôle économique du sud de la France, Marseille détient les 1er ports maritime et de plaisance du territoire, le 2ème cancéropôle français et le 2ème aéroport fret de Province. C’est également le 1er pole de recherche en mécanique-énergétique et sciences de l’ingénieur et la 1ère zone exportatrice vers la Méditerranée. Tout cela fait que Marseille, propose à ses habitants de nombreux emplois dans plusieurs secteurs d’activités et continue d’attirer les actifs en son sein.

Comme souligné en introduction, Marseille est la 2ème ville de France du point de vue démographique avec près de 860 000 habitants et compte le rester avec ses 6 000 nouveaux arrivants chaque année. Parmi ces habitants, 45% sont propriétaires et 55% locataires, de quoi encourager les investissements locatifs dans la ville ! Différence avec sa région, la Provence-Alpes-Côte-d’Azur, le vieillissement de sa population s’y fait beaucoup plus lentement et la part d’actifs augmente depuis 1999. Les étudiants aiment venir étudier à Marseille, ils y sont plus de 90 000. Plus de 1 700 formations sont proposées dans la cité phocéenne, ce qui permet d’attirer chaque année de plus en plus d’étudiants (+ 9% entre la rentrée 2007 et la rentrée 2017).

 

- Investir à Marseille pour son patrimoine culturel

Marseille est une ville qui a une histoire et un patrimoine culturel riche, ce qui ne manque pas d’attirer les touristes.

Au niveau de son histoire, Marseille est la plus ancienne ville de France : elle a plus de 2 600 ans d’histoire ! La cité phocéenne a été érigée en 600 av. J.-C. par des Grecs venus de la région de Phocée (d’où son surnom). Idéalement située proche de l’Italie et au bord de la Méditerranée, elle a très tôt attisé les convoitises pour sa place de carrefour commercial. La preuve en est, son vieux port a été construit dans l’Antiquité et exploité durant le moyen âge. Mais c’est surtout à partir du 15ème siècle que le port de Marseille va acquérir sa force commerciale.

Héritage de tous les peuples qui ont dominé la ville, l’architecture est variée sur les styles puisque les bâtiments ont été construits à des époques différentes par des peuples différents. Au total, 78 sites et monuments sont protégés et/ou classés. Pour ne retenir que les principaux, nous avons bien-sûr la basilique Notre-Dame de la Garde, le Château d’If, le Vieux Port dont je parlais juste avant. Beaucoup plus récent mais aussi cher dans le cœur des Marseillais que leur basilique, le Stade Vélodrome fait partie du patrimoine culturel de Marseille.

Véritable atout, la gastronomie n’est pas en reste à Marseille. Les spécialités sont nombreuses : bouillabaisse, anchoïade, soupe au pistou…, et les restaurants ne manquent pas dans la ville. Elle est fièrement représentée par de grands chefs, dont un célèbre étoilé : Gérald Péssédat.

 

- Investir à Marseille pour son tourisme

L’attrait touristique n’est qu’évident au vu des éléments avancés auparavant. Toute autant adaptée aux férus d’histoire et de visites qu’aux vacanciers venus se prélasser au soleil, Marseille sait jouer de ses atouts. Grâce à son port, elle accueille 1,85 millions de croisiéristes par an.

Avec plus de 5 millions de visiteurs par an, Marseille se classe 5ème des villes les plus touristiques de France. Cela représente 1 milliard d’euros de retombées économiques et 15 000 emplois pour la ville. Depuis son titre de capitale européenne de la culture en 2013, Marseille profite de son tourisme et le cultive.

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Où investir à Marseille : ses opportunités d'investissement par arrondissement

Comme nous venons de le voir, Marseille a tout pour faire perdurer son évolution démographique et économique. Attrayante de par ses atouts naturels, elle a également su moderniser son image en profitant de son titre de capitale de la culture pour faire parler d’elle comme une ville d’avenir. Le projet Euroméditerranée est là pour le rappeler, véritable vecteur d’emplois et futur lieu de vie d’une vingtaine de milliers de ménages marseillais. Marseille a également su développer son réseau de formations à destination des étudiants. Ces derniers représentent un vrai potentiel locatif.

Au sein de la Cité Phocéenne, tous les dispositifs immobiliers sont applicables à l’exception de la loi Denormandie. Autrement, LMNP, Censi-Bouvard, loi Pinel en zone A, déficit foncier, etc… sont éligibles.

 

- Investir à Marseille dans le coeur de ville

Regroupant les quartiers Vieux Port, Le Panier et Hôtel de Ville, ils se situent dans l’hypercentre de Marseille. Ruelles traditionnelles, charme d’un cœur de ville historique, petits commerces divers et variés, il fait bon vivre dans ce quartier. Au niveau de l’immobilier, vous trouverez autant des T1 et T2 pour étudiants ou célibataires que des T3 et T4 plus adaptés aux familles. La demande locative est forte de la part des étudiants. Les prix d’achat sont aux alentours de 3 000 € le mètre carré.

 

- Investir à Marseille dans le 2ème arrondissement (Euroméditerranée 1 & 2)

Euroméditerranée 1 est le projet d’aménagement urbain pensé par la ville pour booster l’attractivité et la modernité. Il en a pleinement fait profiter le quartier de La Joliette, où il se situe, en le transformant de quartier ouvrier en quartier des affaires. Aujourd’hui, appartements et bureaux se côtoient, centres commerciaux et petites boutiques ont vu le jour et le port de plaisance a été agrandi pour pouvoir accueillir même les plus grands yachts. Les jeunes actifs travaillant dans la zone privilégient cette localisation pour leur lieu de vie, leur permettant d’être à quelque stations de tram de tout ce dont ils ont besoin. 70% des habitants de ce quartiers sont locataires, de quoi vous conforter dans votre choix si vous souhaitez investir dans ce quartier. Les types de logement les plus demandés sont les T2 et les T3.

Euroméditerranée 2 est l’extension de Euroméditerranée 1. Situé au nord du quartier La Joliette, toujours dans le 2ème arrondissement, toutes les infrastructures sont prévues dans ce projet. Les déplacements pourront donc se limiter à des trajets de tram, plusieurs parcs permettront une escapade dans la nature au milieu de la ville, l’énergie du quartier sera entièrement fournie par la mer. Marseille s’inscrit avec le projet Euroméditerranée 2 dans une logique de développement durable et de protection de l’environnement. Même si aujourd’hui les travaux ne sont pas terminés et que la projection est difficile, ce quartier sera un des endroits incontournables de Marseille pour ses futurs habitants, il n’est donc pas à délaisser. Le quartier étant axé sur la qualité de vie, les T3 et T4 sont à privilégiés pour être adaptés aux familles qui viendront s’installer.

Au total, le projet Euroméditerranée dans sa globalité c’est 18 000 logements neufs et 7 000 réhabilitations de logements existants, 5 300 entreprises, 43 500 emplois, 40 hectares d’espaces verts et publics. Il s’agit réellement d’une ville dans la ville. Les prix au mètre carré se trouvent aussi aux alentours des 3 000 €.

 

- Investir à Marseille dans le 6ème arrondissement 

Situé au nord du 8ème arrondissement, ses habitants l’ont sélectionné pour la praticité que sa localisation centrale apporte. La vie y est facilitée par la proximité des commerces et les nombreux transports en communs. Le style architectural ancien, et principalement le Néoclassique, donne tout son charme à cet arrondissement. Si les familles apprécient ce quartier, les étudiants de la faculté de médecine, situé dans ce quartier, ne sont pas en reste. Cette variété de typologie d’habitants permet de pouvoir investir du studio au T3 voire T4 sans soucis, surtout lorsque l’on sait que seuls 40% des habitants sont propriétaires. Pour le 6ème arrondissement, il faut compter 3 000€ le mètre carré en moyenne.

 

- Investir à Marseille dans le 7ème arrondissement

Quartiers huppés de Marseille, les villas d’exceptions et les biens atypiques proposent une vue sur la mer. Peu de constructions neuves mais énormément de demandes pour les quelques-unes qui voient le jour, ces quartiers sont chers à l’achat : plus de 4 500 € le mètre carré pour un appartement et près de 5 500 € le mètre carré pour une maison.

 

- Investir à Marseille dans le 8ème arrondissement

Situé au sud de Marseille, ce quartier résidentiel est totalement adapté aux familles en quête de nature et de proximités avec la ville. Réputé quartier bourgeois, le 8ème arrondissement reste très vivant grâce au stade Vélodrome, lieu des matchs à domicile de leurs vedettes de l’Olympique de Marseille, ou encore le Palais des Congrès et des Expositions Marseille Chanot. Conçu dans les années 70 afin d’aménager un littoral inexploité, le 8ème arrondissement est aujourd’hui un des quartiers les plus agréables de la ville pour beaucoup de Marseillais et de touristes avec ses plages, notamment celle du Prado et ses parcs, comme le Parc Borély et ses 17 hectares. Des biens très hauts de gamme y sont présents, et le style Haussmannien caractérise cet arrondissement. Si vous souhaitez investir dans ce quartier, privilégiez des villas et maisons au minimum T4. Les prix sont pour ces biens à 5 000 € le mètre carré.

 

- Investir à Marseille dans les 10ème et 12ème arrondissement

Dans le même esprit que le 8ème, ces deux arrondissements proposent un cadre de vie agréable, en laissant au maximum de nature. Ces quartiers familiaux, anciens lieux agricoles, permettent à leurs habitants de profiter de la quiétude environnante entre les vues sur la mer et Marseille et de la conservation de style de vie provençal. Ces deux quartiers sont un peu plus à l’écart du centre mais l’accès s’y fait facilement. Bénéficiant de prix moins élevés, 2 500 € pour les appartements et 3 200 € pour les maisons, ces quartiers sont à sérieusement envisager dans les T3 et T4.

 

- Investir à Marseille dans le 11ème arrondissement

Cet arrondissement est situé dans l’arrière-pays marseillais, au milieu des collines provençales, à 20 minutes du centre-ville. Marcel Pagnol a décrit cette région dans ses œuvres littéraires et malgré l’urbanisation, le 11ème arrondissement a su garder son caractère. Les constructions neuves y fleurissent tout en laissant la part belle au calme et à la nature. Viennent s’y installer de jeunes couples sans enfants et des familles recherchant la quiétude de la campagne, la praticité de la ville et de ses commerces aux alentours et la proximité du lieu de travail. Miser sur des T3 et T4 est une bonne base, avec des prix au mètre carré autour de 3 175 €, appartements et maisons confondus.

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Conclusion

Marseille est une ville en phase de transformation. Elle met en avant des projets axés sur le développement durable et la protection de l’environnement et est donc tournée vers le futur. Au niveau de l’immobilier, les quartiers les plus centraux ont un prix au mètre carré aux alentours des 3 000 € mais il suffit de s’éloigner un peu du centre pour trouver de véritables havres de paix, attrayants pour les familles non-propriétaires, et plus accessibles, autour de 2 000 € ou 2 500 € le mètre carré. Si vous souhaitez investir à Marseille, n'hésitez pas à contacter nos équipes en cliquant ici. Nous répondrons avec plaisir à toutes vos questions et vous accompagnerons dans votre investissement immobilier à Marseille et ses alentours.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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