Mon premier investissement immobilier locatif : les étapes clés

Sommaire

 

Introduction

Après mûre réflexion, vous décidez de réaliser votre premier investissement immobilier locatif. C'est super ! Mais qu’est ce qui vous attend maintenant que cette décision est prise ? Vous ne savez pas vraiment. Vous faites quelques recherches sur internet et trouvez une quantité de réponses astronomiques, souvent ni très claires ni très complètes et parfois en contradiction. Résultat ? Vous avez l’impression de faire du sur-place...

Si vous vous retrouvez dans ce résumé, c’est que vous êtes au bon endroit ! Vous allez enfin connaître les étapes clés et les points importants liés à votre premier investissement immobilier locatif.

Premier investissement immobilier locatif : bien choisir votre objectif.

Votre objectif correspond à ce que vous souhaitez créer grâce à cet investissement. Il peut s’agir d’un capital à terme ou alors d’un complément de revenus et/ou de retraite. Chaque investisseur peut avoir un montage patrimonial différent, avec des résultats divergents. Il est donc important d’être certain de son objectif et de l’avoir pensé sur plusieurs années, car oui, l'investissement immobilier nécessite d'avoir une vision long terme.

Au-delà de cet objectif global à définir, il faut penser aux critères de motivation que vous pouvez avoir : réduire sa fiscalité, préparer l’avenir (retraite, transmission aux enfants…), prévenir des accidents de la vie… Ces critères orientent le choix du montage de l’opération plus certainement.

Ces objectifs et motivations sont primordiaux pour la réussite de votre projet. Un objectif mal calibré pourra causer un effet contraire à ce qui était envisagé au départ.

Faire le choix entre le neuf et l'ancien pour votre premier achat immobilier

L’immobilier neuf rime avec achat sur plans, la majorité du temps. Mais cela ne doit pas être un point bloquant : ce logement que vous achetez n’est pas pour vous mais pour une mise en location. Acheter sur plans signifie qu’il faut attendre la fin de la construction avant de pouvoir faire la mise en location. Mais si vous êtes accompagné par le bon professionnel, ce délai sera totalement adapté à votre situation.

Le neuf représente plusieurs avantages et garanties pour vous :

- Des frais de notaire réduits à 2 ou 3 %.
- Des garanties de constructions pendant maximum 10 ans (garantie décennale).
- Des normes de constructions à jour et donc un logement mieux isolé et moins énergivore.
- Le bénéfice de pouvoir appliquer un dispositif de défiscalisation.

L’immobilier ancien pourra être très attirant si vous souhaitez un logement en cœur de ville. Pourtant, acheter un bien ancien signifie payer des frais de notaire de l’ordre des 8%, devoir assumer le financement des travaux d’entretien et d’amélioration ou encore ne pas pouvoir appliquer de dispositif de défiscalisation (ce qui est handicapant si votre critère motivant est de réduire votre fiscalité).

Les points positifs d’un investissement dans l’ancien sont :

- La localisation du bien, cœur de ville possible : peut permettre une plus-value à la revente.
- La disponibilité immédiate dès l’achat.
-Le cachet et/ou le potentiel de valorisation.

Un dernier type de logement ravira tous ceux qui restent partagés entre neuf et ancien, c’est l’ancien réhabilité. Il vient coupler les avantages de chacun. Ce seront en général des biens adressés à des personnes ayant certains moyens puisque le foncier sera souvent en cœur de ville, là où les prix font parties des plus élevés de la ville. À ce coût s’ajoute celui des travaux opérés par le promoteur. Les frais de notaires quant à eux restent les mêmes que ceux opérés dans l’ancien, à savoir 8%.


Choisir la loi de défiscalisation adaptée à votre situation patrimoniale

La plus connue est la loi Pinel. Ce dispositif propose une réduction d’impôt à ses souscripteurs. Cette réduction sera de 21% du prix du bien étalée sur 12 ans, au maximum. Autres lois fonctionnant sur le principe d’une réduction d’impôt, nous avons la loi Malraux et la loi Denormandie. Ces dispositifs sont faits pour des profils investisseurs et impliquent la revente du logement au terme de la période défiscalisation.

Le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP) s’adresse quant à lui à des profils plus patrimoniaux. L’avantage de ce statut est la possibilité de déduire des amortissements des murs et meubles notamment afin de venir réduire et même annuler son revenu imposable au titre des BIC (catégorie des revenus provenant du statut LMNP). La logique avec ce montage est de garder le logement sur du très long terme (plus de 20 ans) et de réaliser une plus-value à terme. C’est un dispositif qui peut être mis en place 3 ans après la fin de l’effet d’une loi de défiscalisation afin de profiter du logement sans l’apparition de revenus fonciers supplémentaires.

Choisir le bon dispositif peut s’avérer compliqué, surtout lorsque l'on a peu de connaissance en investissement immobilier. Se faire accompagner est donc crucial, la bonne compréhension de ces dispositifs vous permettant une mise en application dans les règles et le bénéfice de tous les avantages. La réussite de votre projet selon l’objectif que vous vous êtes fixé auparavant dépend de l’application du bon dispositif de défiscalisation.

 

Trouver le bon interlocuteur pour votre premier investissement

Plusieurs possibilités s’offrent à vous. Admettons que vous souhaitez acheter un logement ancien. Vous aurez le choix entre réaliser votre projet seul via les portails immobiliers ou aller dans une agence immobilière qui vous proposera les biens à la vente qu’elle possède dans son catalogue. Dernier choix, conclure un mandat de recherche avec un chasseur immobilier qui vous trouvera le bien dont vous rêvez. Attention avec ce dernier acteur, à sa rémunération. Une rémunération fixe au succès reste la meilleure option pour vous. 

Maintenant, intéressons-nous au neuf. Première option, réaliser votre investissement par vous-même de A à Z. Vous allez donc faire vos recherches sur internet, surement via des portails immobiliers en répertoriant les offres disponibles, laisser des demandes de contacts, devoir faire le tri parmi toutes les personnes qui vous contactent, signer pour le bien qui vous convient, gérer le financement, l’acte notarié, la livraison... Cela représente un temps passé sur le projet très conséquent, plusieurs rendez-vous parfois sans résultat… Soyons réaliste, c’est votre premier investissement immobilier, vous allez donc plonger tête la première dans un univers qui n’est pas le vôtre et où les déconvenues peuvent être nombreuses si on ne connait pas les points à risques.

Ainsi, la deuxième solution qui s'offre à vous, est de faire confiance à un promoteur. Vous n’aurez donc à priori qu’un seul interlocuteur, ce promoteur-là. Par contre, vous limitez de fait l’offre de biens puisque seuls les programmes de ce promoteur vous seront proposés. Et puis, vous risquez de reproduire la situation de la première solution, à devoir gérer seul le financement, la livraison, etc…, les promoteurs n’étant pas vraiment tous consciencieux sur l’accompagnement de leur client.

Troisième alternative, passer par un cabinet de gestionnaires de patrimoine indépendant. Pour le coup, l’offre est large, plusieurs promoteurs en font partie. Pourtant, vous risqueriez un conseil biaisé : ces acteurs, tout comme les vendeurs des promoteurs d’ailleurs, sont payés via une rémunération cachée dans le prix de vente du bien. Cette commission peut monter jusqu’à 12% de ce prix, c’est-à-dire que dans un bien affiché à 200 000 €, il y a jusqu’à 16 000 € qui reviennent directement à votre vendeur, sans que vous ne le sachiez. Sachez que si deux biens vous correspondent, le professionnel lui, sera rémunéré différemment en fonction du bien choisi. Par exemple, admettons que sa commission est de l'ordre de 5% sur le produit A et de 10% sur le produit B et que vous choisissez finalement d'acquérir le produit B. Cette commission aura un impact au moment de la revente de votre bien puisque vous l'aurez acheté 10% plus cher que sa valeur réelle sur le marché.

Enfin la quatrième et dernière possibilité, opter pour de nouveaux acteurs mettant en avant l’accompagnement client. C’est le cas de Patrimoine Store. Nous plaçons le client au cœur de notre métier, alors qu’aujourd’hui c’est le client qui doit s’adapter au bien qui lui est proposé. Avec Patrimoine Store, il n'y a plus de commission cachée dans le prix du bien, nous l'a supprimons et sommes les seuls acteurs sur le marché à être aussi transparent. Cela vous garantit également une neutralité totale dans le choix de la solution immobilière qui vous sera proposée. Grâce aux prix remisés, vous pouvez calibrer votre accompagnement tel que vous le souhaitez : accompagnement global à chaque étape ou accompagnement léger. Quoi de mieux qu’un accompagnement global et complet pour un premier investissement immobilier locatif ? C’est ce dont vous bénéficierez avec notre pack Premium Invest’.

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Bien choisir la localisation de votre premier bien immobilier

L’emplacement est primordial pour votre premier investissement immobilier locatif. En effet, toutes les prévisions de loyers, de vacances locatives etc… reposent sur la location du bien. Or, il arrive souvent, pour cause d’un mauvais accompagnement ou conseil, que le bien ne soit pas situé dans une ville adéquate ou même que la typologie du logement ne corresponde pas à la population du quartier et plus largement de la commune choisie.

Un des indicateurs à surveiller est le ratio entre la demande et l’offre. Plus la demande est supérieure à l’offre mieux c’est : les locataires s’arrachent les logements, beaucoup restant en attente qu’un se libère. Cela signifie que vous aurez très peu de jours sans locataire dans votre logement !

Autres données à analyser, le type de population (familles, étudiants, couples sans enfants, etc…) de la ville puis du quartier visé.

En fonction de ces variables, vous sélectionnerez d’abord plusieurs villes, puis votre choix se resserrera au fur et à mesure. Des villes dynamiques en T3 peuvent être par exemple Rennes, Nantes, Lille…

Patrimoine Store connait parfaitement le marché de l'immobilier Français et vous accompagnera avec plaisir dans la réussite de votre projet. Vous pouvez nous contacter ici.

Opter pour le financement adapté à votre premier achat

Une idée courante dans l’investissement immobilier existe : coupler emprunt et apport est bénéfique. Pour autant attention, ce schéma de financement peut se retourner contre vous ! En effet, en diminuant les charges liées à votre investissement, vous venez augmenter le revenu foncier avant impôt ce qui a un double effet : l’augmentation de votre effort d’épargne mensuel (les charges sont amoindries face au loyer) et une hausse de votre imposition et des prélèvements sociaux (votre base imposable des revenus fonciers est plus importante).

Chez Patrimoine Store, nous privilégions l’emprunt à 110% pour nos clients. C’est un emprunt qui va couvrir à la fois le coût de votre investissement (le montant inscrit sur votre contrat de réservation) mais aussi tous les frais liés : frais de notaire, montant de la cuisine… Grâce à cela, vous optimisez au maximum votre investissement. Les cas de financements avec apport et emprunt ou simplement via de l’apport sont pour des clients ayant une capacité d’endettement restreinte ou nulle ou pour des personnes déjà retraitées dans certains cas.

 

Gérer la vie de votre premier investissement

Une fois le bien acquis pour de l’ancien ou livré pour du neuf, il va falloir vous occuper de lui durant toute la période où vous le possédez. Première question à vous poser, avant même la livraison du bien : allez-vous le gérer vous-même ou allez-vous le confier à un gestionnaire locatif ? Encore une fois, gérer un bien immobilier n’est pas votre métier et c’est une activité assez chronophage. Le conseil Patrimoine Store est donc de le faire gérer par une entreprise compétente. Cela vous évitera de devoir gérer les recherches de locataires, les incidents dans l’appartement, etc….

Une fois cette étape passée, la livraison approche à grands pas. Avez-vous réellement envie de vous retrouvez seul face au promoteur et ses tentatives de ne pas lever les réserves légales ? Un professionnel sait analyser ce qui relève de l’obligation du promoteur comme améliorations dans le bien et saura lui faire face, quitte à faire appel à un huissier.

Qui dit achat locatif dit généralement copropriété. Or, les assemblées de copropriétés peuvent parfois présenter des ordres du jour complexes où il vous sera difficile de prendre position. Un professionnel tel que Patrimoine Store peut vous éclairer sur les sujets et vous donner son avis de professionnel, libre à vous de prendre votre décision finale.

Autre point important mais pas évident, la déclaration des revenus de votre logement aux impôts. Celle-ci peut s’avérer être un vrai casse-tête et une erreur peut vous revenir chère. Pour éviter cela, faire sa déclaration avec les conseils d’un professionnel est fortement recommandé encore une fois. Patrimoine Store vous aide dans la réalisation de vos déclarations.

 

Un seule maître mot : l'accompagnement !

Vous avez pu lire les étapes clés pour réaliser votre premier investissement immobilier locatif. Pourtant, au-delà de ces éléments, un seul importe réellement lors de votre premier achat, à savoir, choisir le bon professionnel pour vous accompagner et vous conseiller. Seul un professionnel sera à même d’entrevoir certaines embûches masquées ou sera de poids suffisant face aux autres acteurs.

Pour vous donner des exemples concrets, un professionnel compétent s’assurera que le prêt de la banque qui vous l'octroie correspond à celui simulé auparavant avec vous. Ou encore, lors de la livraison, il sera avec vous afin de s’assurer que toutes les réserves soit levées dans le délai imparti, il corrigera les éléments avec le promoteur afin que le bien soit parfait et que tout soit bien répertorié.

En plus de vous accompagner lors des rendez-vous importants, un bon professionnel pourra répondre à vos questions dès que vous commencez à vous les poser. Chez Patrimoine Store, nous avons à coeur de répondre rapidement et clairement à chacun de nos clients, pour qu'aucun ne reste dans le flou.

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Conclusion

Pour résumer les conseils de ce guide, je dirais qu’il vous faut trouver le bon professionnel qui soit transparent avec vous et pour qui l’accompagnement client est un point essentiel de son métier. Grâce à cela, vous êtes assuré de partir dans la bonne direction pour votre premier investissement locatif puisque c’est aidé par votre vendeur que vous calibrerez vos objectifs, vos emplacements cohérents et toutes vos autres décisions liées à cet investissement... C'est avec plaisir que Patrimoine Store vous accompagnera dans votre 1er achat locatif, n'hésitez pas à prendre contact avec un coach ici.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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