10 min de lecture | Publié le 26 mars 2021 Par Natacha Vincent

Mis à jour le 29 mars 2021

Quelle assurance pour votre bien immobilier ?

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Sommaire

Introduction

Ce guide est destiné à vous exposer de manière exhaustive l’ensemble des assurances nécessaires pour que votre investissement immobilier se déroule dans les meilleures conditions.

De l’assurance emprunteur en passant par l’assurance PNO (propriétaire non occupant) ou la garantie des risques locatifs, nous allons vous expliquer pourquoi bien choisir l’assurance de votre bien immobilier est une des clefs de la réussite de votre investissement.

Dans un but de meilleure compréhension, nous allons tenter de vous lister ces assurances de manière chronologique :

l’Assurance Décès Invalidité

A moins de disposer des fonds nécessaires à votre acquisition, votre investissement immobilier va généralement pouvoir se réaliser grâce à l’obtention d’un prêt auprès d’un organisme bancaire. C’est à ce moment-là que vous allez souscrire la première assurance pour votre bien immobilier.

L’assurance emprunteur recouvre différentes possibilités.

L’Assurance Décès Invalidité

En même temps que votre emprunt, votre banque va vous proposer une assurance emprunteur. C’est un contrat adossé à un prêt qui prévoit les modalités de prise en charge du remboursement de l’emprunt par un organisme tiers, l’assureur, en cas de défaillance de l’emprunteur.

Différents risques peuvent être couverts et c’est la survenue de l’un de ces risques qui va activer la mise en œuvre du contrat et le remboursement éventuel de tout ou partie du capital restant dû par l’assureur.

En d’autres termes, l’assurance emprunteur permet de se protéger contre les aléas de la vie qui vous placeraient dans une situation où vous ne seriez plus en capacité d’assurer le règlement des mensualités de votre prêt.

Quels risques sont visés par l’assurance décès invalidité ?

Cette assurance emprunteur couvre à la fois le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie.

Si légalement cette assurance n’est pas obligatoire, elle est la garantie minimale exigée par tous les établissements bancaires dans le cadre de la mise en place d’un crédit immobilier.

Quelles sont précisément les deux situations visées ?

Concernant le décès, l’équation est simple : si l’un des emprunteurs décède avant la fin du prêt, l’assureur rembourse à la banque le capital restant dû à hauteur de la quotité prévue dans le contrat (de 1 à 100 % du montant du prêt).

La garantie invalidité (PTIA) concerne les cas où l’un des emprunteurs subit une dégradation importante de son état de santé imposant le recours à une tierce personne pour tous les actes de la vie courante (se déplacer, manger, se laver…). L’assurance emprunteur peut alors prévoir un remboursement partiel ou total du prêt.

L’assurance perte d’emploi

Cette assurance emprunteur est facultative. Elle a pour but de protéger l’emprunteur en cas de chômage en prévoyant :

  • soit un report d’échéances vous permettant de différer le remboursement de vos mensualités à la fin de votre période de chômage.
  • soit en prévoyant un versement forfaitaire. Il convient de noter que son montant correspondra rarement au paiement intégral des mensualités de prêt dues pendant la période de chômage.

Il est important de préciser que ce type d’assurance d’emprunteur est souvent associée à un délai de carence d’un an. Ce qui signifie que si vous perdez votre emploi dans l’année qui suit la signature de votre contrat, vous ne serez pas couvert. De la même façon, cette garantie est généralement plafonnée à une période de deux ans.

Enfin deux garanties complémentaires peuvent être couvertes dans le cadre de l’assurance emprunteur :

  • L’incapacité temporaire de travail suite à une maladie ou un accident.
  • L’invalidité permanente totale ou partielle qui vous empêche définitivement d’exercer votre activité professionnelle.

Dernière précision, les garanties prévues dans le cadre de votre assurance emprunteur sont modifiables pendant la vie du contrat, que ce soit pour étendre la couverture des risques ou pour adapter le contrat à une évolution favorable de votre situation, notamment en cas de diminution du risque tenant à l’exercice de votre profession.

Calcul de l’assurance emprunteur

Le coût de l’assurance emprunteur se détermine à partir de plusieurs critères :

  • - Montant total du prêt
  • - Durée de l’emprunt
  • - Nombre d’emprunteurs et quotité retenue
  • - Age des emprunteurs et état de santé
  • - Garanties choisies

Il existe deux types de calcul du montant de l’assurance emprunteur :

  • soit le calcul est réalisé sur le capital initial et la prime demeure constante. C’est la méthode retenue par les assurances groupe souvent proposées par les banques.
  • soit le montant de la prime est dégressif car il est en lien direct avec le capital restant dû. C’est une méthode accessible via la délégation d’assurance.

Comment souscrire ou modifier l’assurance emprunteur

Sur le papier, deux possibilités s’offrent à vous au moment de la souscription de votre prêt :

  • Soit vous choisissez l’assurance groupe proposée par l’organisme bancaire.
  • Soit vous choisissez d’avoir recours à une délégation d’assurance auprès d’un organisme extérieur à l’établissement prêteur, ce qui permet généralement d’en diminuer le coût.

Dans la réalité, vous n’aurez pas forcément la possibilité de chercher une délégation d’assurance car la négociation avec la banque sera faite de manière globale et, si vous souhaitez profiter d’un taux attractif, l’établissement prêteur vous fera comprendre que vous aurez tout intérêt à souscrire l’assurance emprunteur proposée dans le cadre de leur offre de prêt.

Ce n’est pas forcément un problème, dès lors que depuis 2014, la loi Hamon vous permet de librement changer de contrat d’assurance dès la première année suivant la signature de votre offre de prêt dès lors que les garanties de votre nouveau contrat sont au minimum équivalentes à celles de votre contrat initial.

Depuis 2018, vous pouvez même changer d’assurance emprunteur tous les ans, soit à la date anniversaire de votre contrat, soit au 31 décembre.

A noter : Patrimoine Store vous propose de vous aider à la renégociation de votre assurance emprunteur dans le cadre de son abonnement Premium

Assurance pour votre bien immobilier : l’assurance habitation

Tenu pour responsable des dégâts qu’il peut causer pendant le temps de la location, le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisque habitation destinée à couvrir les dommages résultants d’un incendie, un dégât des eaux, un vol..

L’étendue des risques couverts varie en fonction des contrats.

Nous ne nous étendrons pas sur cette assurance de votre bien immobilier car elle ne concerne pas directement le propriétaire du logement mais bien son locataire.

Assurance pour votre bien immobilier : la garantie Loyer Impayé

La GLI permet au propriétaire d’un logement loué de percevoir son loyer en cas de défaillance de son locataire, voire même en l’absence de locataire. Elle ne concerne que les logements mis en location à usage d’habitation principale permanent.

Cette assurance privée n’est pas obligatoire mais elle est importante afin d’éviter un certain nombre d’aléas :

  • Remboursement des loyers impayés en cas de défaillance de son locataire ou en cas de vacance locative. Un plafond global ou une carence peuvent être prévus dans le contrat.
  • Prise en charge des frais de procédure et de contentieux en cas de litige. Il n’y a généralement pas de plafond.
  • Dégradation du logement. Le plafond est souvent compris entre 7.000 et 10.000 €. Le versement des loyers pendant la période de remise en état est généralement prévu.

Cette assurance pour votre bien immobilier est essentielle. Elle doit être souscrite par le bailleur mais ne concerne que les logements occupés par des locataires solvables : titulaires d’un CDI et dont le loyer n’excède pas un tiers de ses revenus mensuels. Ces conditions s’apprécient au moment de l’entrée dans les lieux du locataire ou, à défaut, au moment de la souscription du contrat. Si l’assurance est souscrite en cours de bail, l’assureur demandera au bailleur de prouver l’absence d’incident de paiement durant la dernière année de location.

Assurance pour votre bien immobilier : la PNO

L’assurance PNO, propriétaire non occupant, sert à protéger un logement dont vous êtes propriétaire mais que vous n’occupez pas. Elle est censée combler un « vide juridique » permettant au bailleur d’être protégé quelles que soient les circonstances et notamment en cas d’assurance insuffisante côté locataire (assurance multi risque habitation) ou côté syndic de copropriété.

L’intérêt de l’assurance PNO s’apprécie particulièrement dans les cas de figure suivants :

  • Quand le logement est vide entre deux locations.
  • Si l’assurance du locataire est faible et qu’il est en défaut de paiement.
  • En cas de responsabilité de la copropriété.

Très proche de la multirisque habitation, l’assurance PNO offre généralement les garanties suivantes :

  • - Responsabilité civile
  • - Incendie, tempête ou évènement climatique
  • - Dégât des eaux
  • - Vol et vandalisme
  • - Bris de glace

Mais aussi :

  • - Recours des locataires
  • - Trouble de la jouissance
  • - Vice ou défaut de construction

L’assurance PNO est-elle obligatoire ?

  • Si le logement est en copropriété, la loi Alur impose de s’assurer.
  • Si le logement n’est pas en copropriété, l’assurance PNO n’est pas obligatoire mais vivement conseillée.

Il convient de noter que le coût de l’assurance PNO est souvent peu élevé car sa mise en œuvre est très rare. En effet le plus souvent les dommages seront du ressort de l’assurance du locataire ou de la copropriété.

Dans le cadre de son abonnement Prémium (lien vers les offres), Patrimoine Store vous offre de souscrire à son offre assurance PNO de groupe à un tarif préférentiel.

Assurances pour votre bien immobilier : déduction des revenus fonciers

Dans la mesure où elles ont pour objet d’assurer un bien destiné à la location ou qu’elles sont destinées à garantir l’acquisition ou la conservation de revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les primes d’assurance réellement payées par le propriétaire au titre d’une année d’imposition sont déductibles de ces mêmes revenus fonciers (cf. lien vers l’article sur les revenus fonciers).

Une petite précision s’agissant de l’assurance emprunteur : la prime réglée est déduite au titre des intérêts d’emprunt et non en tant que prime d’assurance. Il s’ensuit que la charge correspondante sera seulement déductible à hauteur des loyers, à défaut ce sera une charge reportable.

Conclusion

Il ressort de ce guide que les assurances pour votre bien immobilier sont présentes tout au long de votre investissement : au moment du prêt avec l’assurance emprunteur et pendant toute la durée de vie de votre opération avec la GLI et l’assurance PNO.

Bien entendu il est important de bien les choisir, tant d’un point de vue des garanties couvertes que du point de vue de leur coût.

En aucun cas elles ne doivent être négligées.

Dans le respect de la transparence qui caractérise notre mission, Patrimoine Store est là pour vous aider à arbitrer vos choix tout au long de la mise en place de votre projet.

Natacha Vincent A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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