A moins de disposer des fonds nécessaires à votre acquisition, votre investissement immobilier va généralement pouvoir se réaliser grâce à l’obtention d’un prêt auprès d’un organisme bancaire. C’est à ce moment-là que vous allez souscrire la première assurance pour votre bien immobilier.
L’assurance emprunteur recouvre différentes possibilités.
En même temps que votre emprunt, votre banque va vous proposer une assurance emprunteur. C’est un contrat adossé à un prêt qui prévoit les modalités de prise en charge du remboursement de l’emprunt par un organisme tiers, l’assureur, en cas de défaillance de l’emprunteur.
Différents risques peuvent être couverts et c’est la survenue de l’un de ces risques qui va activer la mise en œuvre du contrat et le remboursement éventuel de tout ou partie du capital restant dû par l’assureur.
En d’autres termes, l’assurance emprunteur permet de se protéger contre les aléas de la vie qui vous placeraient dans une situation où vous ne seriez plus en capacité d’assurer le règlement des mensualités de votre prêt.
Quels risques sont visés par l’assurance décès invalidité ?
Cette assurance emprunteur couvre à la fois le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie.
Si légalement cette assurance n’est pas obligatoire, elle est la garantie minimale exigée par tous les établissements bancaires dans le cadre de la mise en place d’un crédit immobilier.
Quelles sont précisément les deux situations visées ?
Concernant le décès, l’équation est simple : si l’un des emprunteurs décède avant la fin du prêt, l’assureur rembourse à la banque le capital restant dû à hauteur de la quotité prévue dans le contrat (de 1 à 100 % du montant du prêt).
La garantie invalidité (PTIA) concerne les cas où l’un des emprunteurs subit une dégradation importante de son état de santé imposant le recours à une tierce personne pour tous les actes de la vie courante (se déplacer, manger, se laver…). L’assurance emprunteur peut alors prévoir un remboursement partiel ou total du prêt.
Cette assurance emprunteur est facultative. Elle a pour but de protéger l’emprunteur en cas de chômage en prévoyant :
Il est important de préciser que ce type d’assurance d’emprunteur est souvent associée à un délai de carence d’un an. Ce qui signifie que si vous perdez votre emploi dans l’année qui suit la signature de votre contrat, vous ne serez pas couvert. De la même façon, cette garantie est généralement plafonnée à une période de deux ans.
Enfin deux garanties complémentaires peuvent être couvertes dans le cadre de l’assurance emprunteur :
Dernière précision, les garanties prévues dans le cadre de votre assurance emprunteur sont modifiables pendant la vie du contrat, que ce soit pour étendre la couverture des risques ou pour adapter le contrat à une évolution favorable de votre situation, notamment en cas de diminution du risque tenant à l’exercice de votre profession.
Le coût de l’assurance emprunteur se détermine à partir de plusieurs critères :
Il existe deux types de calcul du montant de l’assurance emprunteur :
Sur le papier, deux possibilités s’offrent à vous au moment de la souscription de votre prêt :
Dans la réalité, vous n’aurez pas forcément la possibilité de chercher une délégation d’assurance car la négociation avec la banque sera faite de manière globale et, si vous souhaitez profiter d’un taux attractif, l’établissement prêteur vous fera comprendre que vous aurez tout intérêt à souscrire l’assurance emprunteur proposée dans le cadre de leur offre de prêt.
Ce n’est pas forcément un problème, dès lors que depuis 2014, la loi Hamon vous permet de librement changer de contrat d’assurance dès la première année suivant la signature de votre offre de prêt dès lors que les garanties de votre nouveau contrat sont au minimum équivalentes à celles de votre contrat initial.
Depuis 2018, vous pouvez même changer d’assurance emprunteur tous les ans, soit à la date anniversaire de votre contrat, soit au 31 décembre.
A noter : Patrimoine Store vous propose de vous aider à la renégociation de votre assurance emprunteur dans le cadre de son abonnement Premium
Tenu pour responsable des dégâts qu’il peut causer pendant le temps de la location, le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance multirisque habitation destinée à couvrir les dommages résultants d’un incendie, un dégât des eaux, un vol..
L’étendue des risques couverts varie en fonction des contrats.
Nous ne nous étendrons pas sur cette assurance de votre bien immobilier car elle ne concerne pas directement le propriétaire du logement mais bien son locataire.
La GLI permet au propriétaire d’un logement loué de percevoir son loyer en cas de défaillance de son locataire, voire même en l’absence de locataire. Elle ne concerne que les logements mis en location à usage d’habitation principale permanent.
Cette assurance privée n’est pas obligatoire mais elle est importante afin d’éviter un certain nombre d’aléas :
Cette assurance pour votre bien immobilier est essentielle. Elle doit être souscrite par le bailleur mais ne concerne que les logements occupés par des locataires solvables : titulaires d’un CDI et dont le loyer n’excède pas un tiers de ses revenus mensuels. Ces conditions s’apprécient au moment de l’entrée dans les lieux du locataire ou, à défaut, au moment de la souscription du contrat. Si l’assurance est souscrite en cours de bail, l’assureur demandera au bailleur de prouver l’absence d’incident de paiement durant la dernière année de location.
L’assurance PNO, propriétaire non occupant, sert à protéger un logement dont vous êtes propriétaire mais que vous n’occupez pas. Elle est censée combler un « vide juridique » permettant au bailleur d’être protégé quelles que soient les circonstances et notamment en cas d’assurance insuffisante côté locataire (assurance multi risque habitation) ou côté syndic de copropriété.
L’intérêt de l’assurance PNO s’apprécie particulièrement dans les cas de figure suivants :
Très proche de la multirisque habitation, l’assurance PNO offre généralement les garanties suivantes :
Mais aussi :
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
Il convient de noter que le coût de l’assurance PNO est souvent peu élevé car sa mise en œuvre est très rare. En effet le plus souvent les dommages seront du ressort de l’assurance du locataire ou de la copropriété.
Dans le cadre de son abonnement Prémium (lien vers les offres), Patrimoine Store vous offre de souscrire à son offre assurance PNO de groupe à un tarif préférentiel.
Dans la mesure où elles ont pour objet d’assurer un bien destiné à la location ou qu’elles sont destinées à garantir l’acquisition ou la conservation de revenus imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les primes d’assurance réellement payées par le propriétaire au titre d’une année d’imposition sont déductibles de ces mêmes revenus fonciers (cf. lien vers l’article sur les revenus fonciers).
Une petite précision s’agissant de l’assurance emprunteur : la prime réglée est déduite au titre des intérêts d’emprunt et non en tant que prime d’assurance. Il s’ensuit que la charge correspondante sera seulement déductible à hauteur des loyers, à défaut ce sera une charge reportable.