6 min de lecture | Publié le 8 oct. 2021 Par L'équipe Editoriale Patrimoine Store

Mis à jour le 8 oct. 2021

Réaliser un investissement immobilier à Limoges

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Sommaire

Introduction

Historiquement la ville de la porcelaine, aujourd’hui ville “arts du feu”, Limoges est une ville au passé riche et en pleine modernisation. Étant donné les nombreux atouts économiques, culturels et touristiques de la ville, réaliser un investissement immobilier à Limoges peut s’avérer intéressant. De plus, de nombreuses possibilités fiscales s’offrent à vous. Mais comment s’y prendre pour optimiser cet investissement ? C’est à cette question que je vais répondre au fil de ce guide.

Réaliser un investissement immobilier à Limoges : Une ville en renouveau

Limoges est située en Nouvelle Aquitaine, dans le département de la Haute-Vienne dont elle est la préfecture. Sa population s’établit en 2018 selon l’INSEE à 131 479 habitants, soit près de 10 000 de moins que 10 ans auparavant. Pour contrer cet engrenage, la ville a donc lancé plusieurs projets de modernisation qui créent de réelles opportunités pour votre investissement immobilier à Limoges. La commune attire aussi de plus en plus d’étudiants.

Limoges est une ville au riche patrimoine labellisée « Ville d’art et d’histoire » qui trouve son origine sous l’empire romain. De nombreux monuments sont hérités de son histoire religieuse, Limoges ayant été un diocèse, et de son histoire industrielle, tantôt textile, tantôt porcelainière, et aujourd’hui ville d’arts du feu et de l’innovation. C’est ainsi que des fouilles ont révélés plusieurs vestiges de l’époque romaine mais vous pouvez aussi admirer de belles bâtisses de styles gothique ou encore Art Déco. Longtemps délaissé, ce patrimoine est depuis plusieurs années revenu au cœur de la politique de la ville.

La commune mène de front plusieurs projets de modernisation, boostant le marché locatif et son attrait pour les investisseurs. En effet, son rendement locatif est l’un des plus hauts de France, de 8.8% en moyenne et cela est couplé à un prix au mètre carré inférieur à d’autres agglomérations semblables. Ces projets vont améliorer les infrastructures urbaines avec de nouveaux complexes sportifs mais aussi rendre le quotidien des habitants plus agréable avec des espaces verts mieux aménagés, des places repensées, des quartiers rénovés.

Réaliser un investissement immobilier à Limoges : Les quartiers à retenir

Limoges est une ville à la population majoritairement jeune, 40% des habitants ont moins de 30 ans. Les étudiants y sont nombreux, attirés par une offre d’études supérieures de qualité. Cette catégorie d’âge est particulièrement en demande des T2 et T3.

Comme nous le verrons, investir à Limoges peut se faire dans l’ancien rénové comme dans le neuf, ce qui sera dans un cas comme dans l’autre, tout à votre avantage, le parc immobilier existant étant vieillissant.

  • Le centre-ville : Regroupant plusieurs quartiers, il est piétonnier et vivant avec sa large offre de restaurants et commerces en tous genres. Le patrimoine architectural y est préservé et mis en valeur avec les projets de modernisation. L’offre pour vous investisseurs sera alors de l’ancien réhabilité de qualité mais peu ou pas de neuf.
  • Landouge : Un des plus grands quartiers de la ville, situé à l’Ouest de l’Aurence, c’est un véritable village dans la ville. Idéal pour les familles avec enfants, c’est un quartier bien desservi et aux nombreuses infrastructures.
  • Le quartier de la Gare : Sans dénomination propre, il se situe autour de la gare des Bénédictins et est constitué de plus de 65% de locataires. Cette gare permet tout autant de desservir plusieurs points de la ville que Paris ou Poitiers. L’immobilier neuf reste une option intéressante dans ce quartier pour votre investissement immobilier à Limoges.
  • Sainte-Claire/Vanteaux : Au Sud-Est du Centre-ville, voilà un quartier calme, accueillant de jeunes couples actifs et des étudiants. Les transports en communs bien présents et la proximité de l’Université les séduisent rapidement. Encore une fois, l’immobilier neuf sera disponible dans ce quartier pour investir à Limoges.

De nombreux quartiers de la ville peuvent donc être adaptés pour votre investissement immobilier à Limoges. Les prix peuvent cependant beaucoup varier d’une zone à l’autre, il vous faudra y prêter une attention toute particulière, en lien avec le loyer espéré, qui peut être en dessous du loyer plafonné Pinel par exemple.

Réaliser un investissement immobilier à Limoges : Vos possibilités d'optimisation fiscale.

Comme je viens de le dire, autant le neuf que l’ancien réhabilité sont possibles. A la fois en zone B1 et labellisée ORT (Opération de Revitalisation des Territoires), Limoges et une des villes permettant l’accès à la loi Pinel et à la loi Denormandie. Sont également possibles la loi Malraux et le statut du LMNP.

La loi Pinel

Cette loi de défiscalisation, héritée de ses prédécesseuses, existe depuis 2015. Son but est d’encourager les Français à investir dans l’immobilier neuf dans certaines zones bien définies en appliquant un plafond de loyer selon cette zone. Faire un investissement immobilier à Limoges vous place dans la zone B1, avec un plafond de loyer par m² de 10.51 €. En contrepartie de cet investissement conditionné, le gouvernement vous permet de réduire le montant de votre imposition annuelle de 12% à 21% du montant investi. Ce pourcentage varie selon la durée d’effet choisie, 6, 9 ou 12 ans, et est calculé au maximum sur 300 000 € d’investissement.

La loi Denormandie

Cette loi de défiscalisation est récente. Son but est d’encourager les Français à investir dans l’immobilier ancien afin de favoriser la réhabilitation des centres-villes mis à mal par le temps. Sont majoritairement concernées les villes moyennes de la zone B2, zone dans laquelle la loi Pinel n’est pas possible. Faire un investissement immobilier à Limoges en loi Denormandie signifie acquérir un bien immobilier ancien donc le coût de la réhabilitation représente à minima 25% du coût total de l'investissement. La contrepartie défiscalisante est alors la même que pour la loi Pinel. Chez Patrimoine Store, nous recommandons de ne vous engager que sur des programmes contrôlés et validés par un cabinet d’avocats fiscalistes, autrement, cette loi étant récente, le risques de requalification peut être grand.

La loi Malraux

Autre loi de défiscalisation dans l’ancien réhabilité, la loi Malraux va s’adresser à des foyers ayant une imposition conséquente voire très conséquente. Disponible dans seulement certaines zones de la ville, le montant de la réduction d’impôt correspond à 30% de la valeur des travaux débloqués dans l’année. Ces travaux ne sont pris en compte que pour un maximum de 400 000 € répartis comme souhaités sur 4 ans. La réduction d’impôt, si elle devait être supérieure à votre impôt à payer, reste reportable pendant 3 ans. Ce type d'investissement est fait dans un objectif patrimonial, ce qui suppose de conserver le bien longtemps, limitant ainsi la taxation sur la plus-value le jour de la revente.

Le statut LMNP

Le statut de loueur meublé non-professionnel vous permet de générer des revenus provenant de votre location meublée qui ne seront pas fiscalisés. Tout le fonctionnement du statut LMNP repose sur le système des amortissements, une charge purement comptable qui va venir annuler aux yeux des impôts les loyers que vous aurez perçus. Ce dispositif est idéal si vous n’êtes pas ou que peu imposé tout autant que si vous êtes fortement taxé.

Conclusion

Limoges a longtemps eu un marché immobilier en berne. Mais ce temps est révolu et la ville se dynamise et se modernise afin d’inverser sa balance démographique et de se remettre dans la même dynamique que celle de son agglomération.

Réaliser un investissement immobilier à Limoges est donc conseillé, bien que la vigilance soit de la partie, notamment au niveau du rapport entre loyers et prix au mètre carré.

Les consultants Patrimoine Store restent à votre disposition pour travailler avec vous sur votre projet et vous recommander le dispositif idéal à votre situation et votre objectif. N’hésitez pas à nous laisser vos coordonnées afin que nous vous rappelions.

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Composée d’une dizaine de personnes, l’équipe Éditoriale Patrimoine Store met à profit ses 10 années d’expérience en matière d'investissement immobilier neuf pour vous transmettre ses meilleurs conseils et méthodologies avec transparence et bienveillance.

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