Réaliser un investissement locatif sans apport 

Realiser un investissement locatif sans apport
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

Sommaire

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Introduction

Il y a plusieurs raisons pour vous lancer dans un investissement locatif sans apport, vous pouvez avoir comme objectif de diminuer vos impôts, vous construire un capital et ou encore préparer votre retraite mais la question reste la même : Est-ce qu’il est possible de réaliser un investissement locatif sans avoir d’apport ? La réponse est oui. 

Retrouvez ci-dessous la marche à suivre pour réaliser votre investissement locatif sans apport et profiter au mieux des possibilités qui s’offrent à vous. L’enjeu est de pouvoir persuader l'établissement prêteur de la solidité du placement et de la fiabilité de votre montage. 

Définir votre projet pour réaliser un investissement locatif sans apport

Votre investissement sera réussi si vous arrivez à atteindre vos objectifs, pour ça, il faut avant toute chose définir vos objectifs.

En fonction de votre situation financière et familiale, votre investissement locatif sans apport va répondre à vos besoins :

  • Réaliser une plus-value;
  • Préparer sa retraite en se créant un complément de revenus;
  • Disposer d’une résidence à la retraite ou d’une résidence secondaire;
  • Diversifier son patrimoine;
  • Préparer sa transmission pour ses proches

Si votre objectif est bien défini, vous allez gagner du temps et serez pertinent pour définir les critères du bien. Vous allez devoir être attentif à la superficie du logement, à la zone géographique, aux types d’infrastructures autour… Certains biens se prêtent plus facilement à un investissement locatif sans apport.

Une fois que vos objectifs sont définis, vous devez faire le point sur votre situation financière.

Les banques sont strictes sur la délivrance des prêts bancaires, il faut s’armer d’un dossier solide pour faciliter les négociations. Chez Patrimoine store, sachez que c’est notre métier de vous accompagner sur l’ensemble de ces étapes, nos consultants ont l’habitude de monter les dossiers et pourront vous faciliter cette démarche.

Réaliser votre investissement sans apport vous oblige à avoir une tenue de compte sans accrochage afin de montrer la viabilité de votre projet à votre banquier.

Pour votre demande de prêt, nous vous invitons à comparer les offres proposées par différents établissements. La durée de votre prêt, taux, coût des assurances, etc. : il s’agit de choisir l'alternative la plus avantageuse pour votre projet d’investissement.

Obtenir un prêt bancaire sans apport

Les organismes prêteurs sont de plus en plus frileux et craignent d'accorder des crédits sans apport.

Pour réaliser votre investissement locatif sans apport, il va falloir réussir à convaincre votre banquier de la solidité de votre projet et de votre situation financière. Si vous avez en amont bien préparer la première partie, en exposant les objectifs de votre investissement, il sera plus facile pour vous de mettre en avant votre dossier.

Pour espérer pouvoir en bénéficier et voir aboutir votre projet d'investissement locatif, il vous faudra donc redoubler de persévérance pour convaincre l’organisme de prêt. Néanmoins, commencez par présenter un projet concret et solide vous rendra déjà bien plus crédible. Votre dossier de crédit doit être irréprochable.

Plusieurs éléments peuvent rentrer en compte pour faciliter votre dossier d’investissement :

  • Le type de bien (neuf ou ancien, vide ou meublé...)
  • Son emplacement (dans une zone avec une demande locative forte, par exemple)
  • Son rendement locatif (pour déterminer la part des mensualités de crédit qui ne sera pas couverte par les loyers) comptent également.

Trouver la fiscalité adaptée pour votre investissement sans apport

La loi Pinel

Avec le dispositif Pinel, les loyers encaissés vont permettre de financer les mensualités de votre prêt immobilier avec une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de mise en location du bien (six ans, neuf ans, douze ans).

Vous pouvez vous référer à notre guide complet « Investir en loi pinel » pour tout comprendre sur ce dispositif.

En choisissant la loi pinel pour votre investissement sans apport, vous empruntez 100 % du prix du bien. Vous allez déduire les intérêts d’emprunt des loyers que vous percevez.

Actuellement les taux d’intérêts restent bas. L’effet de levier bancaire booste la rentabilité de votre investissement locatif.

Exemple concret d’un cas client :

Ines veut acheter un studio de 19 m² à 100 000 €, à destination d'un étudiant à Lille. Elle a 30 ans et gagne 3 000 € par mois. Pour financer son acquisition, elle contracte un emprunt sans apport à un taux de 1,15 % sur 15 ans. La mensualité qu'elle devra rembourser sera alors de 556,60 €.

Créer un déficit foncier pour votre investissement sans apport

Pour mettre en place un déficit foncier, il vous faudra acquérir un bien à rénover dans l’objectif de le louer. Les loyers que vous recevrez avec ce bien viendront annuler le montant engagé pour les travaux.

Le dispositif est encore plus avantageux que si le montant des travaux est supérieur au montant des loyers que vous avez perçus, le déficit foncier diminue le revenu global imposable.

Cette diminution est plafonnée à 10 700 € par an, pour ça, il vous faudra mettre en location votre appartement sur les 3 années qui suivent votre imputation.

Bon à savoir, pour les dépenses supérieures au plafond de 10 700€ et qui ne peuvent pas être déduites du revenu imposable global, elles pourront être déduites du montant des loyers perçus pour la durée de 10 ans.

Pour connaitre toutes les modalités de ce dispositif nous vous invitons à contacter un membre de notre équipe qui saura vous détailler chaque point pour construire au mieux votre dossier d’investissement sans apport.

Les statuts LMP et LMNP pour votre investissement

Un dossier d’investissement locatif sans apport ne doit rien laisser au hasard. La fiscalité est le levier parfait pour rassurer les banques, vous allez pouvoir jongler entre les entrées et les sorties.

En fonction du type de location, vide ou meublée, vous aurez le choix entre exercer votre activité sans statut, avec le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

S’agissant du régime d’imposition des bénéfices, vous opterez soit pour le régime micro (micro-foncier pour la location vide, avec un abattement de 30 %, micro-BIC pour la location meublée, avec un abattement de 50 % ou de 71 % pour un meublé de tourisme) soit pour le régime réel.

Le régime réel présente un avantage pour votre investissement : vous pouvez déduire certaines charges des revenus fonciers (location vide) ou toutes les charges engagées dans l’intérêt de l’activité (location meublée). Un avantage qui se cumule avec la possibilité de pratiquer des amortissements en LMNP et LMP.

Découvrez en détails le statut LMNP dans notre section dédiée.

L’investissement locatif sans apport en SCI

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) peuvent être une des solutions pour votre investissement sans apport, puisque la plupart d’entre elles sont destinées à l’investissement locatif. Si vous n’avez pas d’apport au moment de contracter un prêt, sachant que les futurs loyers rembourseront les mensualités de votre crédit, votre banque peut prendre ça comme une assurance et cela limite les impayés.

Contactez notre consultant pour comprendre le fonctionnement d’une SCI

Conclusion


A propos de l'auteur

Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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