Tout savoir sur la rentabilité de votre investissement immobilier

« - Bonjour Monsieur le coach patrimonial, je viens vous voir car je souhaite faire un investissement immobilier".

- Très bien, et que recherchez-vous comme investissement ?

- Je cherche un investissement rentable surtout ! »

Un investissement immobilier rentable ! Nous venons de toucher du doigt un mot important dans un investissement : la rentabilité. A l’heure où l’immobilier est en ébullition et que les taux bas continuent de perdurer, la rentabilité est un élément qui est souvent indiqué par les investisseurs. Et ils ont raison car cela permet de savoir si l’investissement est une réussite ou pas, vous vous doutez bien que l’on ne fait pas un investissement dans le but de perdre de l’argent.

Par le biais de ce guide, nous allons démystifier le mot « rentabilité ». Vous saurez ce qu’est la rentabilité, comment la calculer, quels sont les critères à prendre en compte… La rentabilité de votre investissement immobilier n’aura plus de secret pour vous. Alors, préparez papier, stylo, calculatrice et c’est parti !

Qu'est ce que la rentabilité d'un investissement immobilier ?

Avant de se jeter dans les formules de calcul, il est important de savoir de quoi nous parlons. Rentabilité locative ou rendement locatif ou encore rapport locatif sont des termes uniques en immobilier. Principalement subjective, chaque personne a sa propre vision de la rentabilité qu’elle souhaite sur son projet. Pour autant, la rentabilité a une définition commune dans le sens où elle correspond aux taux entre les revenus locatifs perçus à l’année et le montant que vous avez investi.

Je vous donne un exemple de ce qu’est la rentabilité :

Vous réalisez un investissement à hauteur de 100 000 €. Cet investissement vous permet de percevoir 4 000 € de revenus locatifs hors charges sur une année, alors la rentabilité de votre investissement immobilier sera :

(loyer annuel perçu hors charges / montant de l’investissement) * 100

(4000 € / 100 000 €) * 100 = 4 %

Dans cet exemple simple, la rentabilité de votre investissement immobilier est de 4%. Par le biais de cette formule de calcul, vous avez la possibilité de vous projeter dans un premier temps dans votre projet et de savoir si la solution que vous avez retenue est intéressante.

Attention tout de même, prenez en compte qu’il ne faut pas s’arrêter qu’à ce type de rentabilité, il en existe d’autres.

Les différents types de rentabilité d'un investissement immobilier

Comme nous avons pu le voir dans le chapitre précédent, il est facile de calculer la rentabilité d’un projet immobilier juste avec une simple formule de calcul. Mais il est important de ne pas s'arrêter à cette formule-là, car aujourd'hui, la rentabilité est un élément clé de la réussite de votre investissement. Voyons donc les différents types de rentabilité :

• - La rentabilité brute

La rentabilité brute est l'exemple que j'ai donné dans le chapitre précédent, c'est-à-dire que l'on obtient cette rentabilité de la manière la plus simple en prenant la totalité des loyers annuels que l'on perçoit divisé par le montant de l'investissement, pour ensuite, multiplier par 100 (puisque c'est un pourcentage que l'on veut obtenir comme vous avez pu le voir dans l'exemple précédent). Donc avec une perception de 4 000€ de revenus locatifs à l'année divisés par 100 000 € correspondant au montant de l'investissement, cela nous donne 4%.

Mon avis d’expert : Nous pouvons considérer la rentabilité brute comme une rentabilité de façade.  Aujourd'hui, elle permet en tout cas d'être un premier élément d'indication qui peut avoir son utilité et permet de comparer ce qui peut être comparable, deux biens entre eux, par exemple. Mais il ne faut pas oublier les subtilités comme les charges et/ou la fiscalité selon l'endroit. C'est pour cela qu'il est important de prendre en compte d'autres éléments afin d'avoir un calcul beaucoup plus précis.

• - La rentabilité nette

La rentabilité nette apporte un résultat un peu plus précis sur son investissement immobilier, c'est ce que l'on appelle la rentabilité nette de charges.

Si nous reprenons l'exemple indiqué ci-dessus, 4 000€ de revenus locatifs correspondent donc aux 4000€ de loyer que vous allez percevoir.

De ce loyer annuel vous allez devoir retirer :

- le montant de la taxe foncière (car celle-ci elle va être payée par vous, investisseurs)

- les charges non récupérables sur le locataire correspondant aux dépenses liées au logement et à l'usage du logement.

- les frais d'entretien courants et les taxes locatives (source : economie.gouv)

-  les frais de gestion du logement

Donc par rapport au loyer annuel on retire par exemple :

- 400€ de taxe foncière

- 200€ de charges non récupérables sur le locataire

- 10% de frais de gestion, ce qui correspond dans notre exemple à 400€ par rapport au loyer annuel

Ceci nous donne un revenu annuel net de 3 000€.

Pour obtenir ma rentabilité nette, je vais donc diviser ce nouveau revenu de 3 000€ par rapport à mon investissement de 100 000€, ceci me donne donc une rentabilité nette de charges de 3%.

Mon avis d’expert : L'approche de la rentabilité nette est beaucoup plus précise que la rentabilité brute. Elle vous permet d'avoir une meilleure perception de votre investissement immobilier. Il est important de prendre en compte ce type de rentabilité pour bâtir la simulation financière de votre projet d'investissement.

• - La rentabilité nette-nette

Certains d'entre vous, chers investisseurs, vont avoir la possibilité d'investir en utilisant un outil d'optimisation fiscale tel que le dispositif Pinel ou le dispositif Censi-bouvard dans l'immobilier neuf, ou encore le dispositif Denormandie dans l'immobilier ancien. Il est possible d'obtenir une rentabilité au plus près de son projet immobilier en intégrant son imposition. C'est ce qu'on appelle la rentabilité nette de fiscalité ou rentabilité nette-nette. Elle doit prendre en compte la charge d'imposition qui est supportée par l'investisseur, c’est-à-dire l’imposition générée par la création d’un revenu foncier.

Mon avis d’expert : Le calcul de cette typologie de rentabilité doit vraiment être faîte selon votre cas, selon votre fiscalité et la typologie de votre investissement immobilier.

Je vais vous donner une petite astuce, si vous voulez vous éviter des calculs trop compliqués. Il s’agit de la méthode Larcher. Cette méthode, peu connue, va vous permettre d’obtenir rapidement la rentabilité nette nette de votre investissement, tout simplement en ne comptant que 9 mois au lieu de 12 mois. Cette différence de 3 mois équivaut à environ 25% de charges. Donc, si nous reprenons notre exemple avec 4 000 € de revenus locatifs annuels, ceux-ci représentent 333,33 € de loyer mensuel. Si au lieu de multiplier par 12 mois, je multiplie par 9 mois, j’obtiens un revenu locatif annuel de 2 999,97 €. Donc la rentabilité nette nette de mon investissement selon la méthode Larcher est de (2999.97 € / 100 000 €)*100 = 2.99 %.

Comme vous avez pu le lire, les méthodes pour obtenir la rentabilité de votre investissement peuvent sembler simples. Pourtant, il est important de ne pas oublier différents éléments, notamment si vous utilisez votre imposition pour votre projet.

J’attire également votre attention sur le fait de ne pas compter que sur la rentabilité pour monter votre opération immobilière. D’autres critères tout aussi importants doivent rentrer en ligne de compte pour obtenir un résultat optimisé et répondant à votre objectif d’investissement immobilier. Gardez toujours en tête que RENTABILITÉ ÉLEVÉE = RISQUE ÉLEVÉ !

Quel type de bien dois-je choisir pour obtenir une rentabilité immobilière ?

Pour obtenir une rentabilité immobilière, le choix d’une typologie de bien plutôt qu’une autre est subjectif, selon votre vision. Cependant, selon la surface du bien et le secteur choisi, la rentabilité ne sera pas la même.

De mon avis, il est important de rester focalisé sur des métropoles où la demande locative est plus forte que l’offre immobilière, ceci apportant déjà une sécurité en matière de vacance locative. Dans un secteur à fort potentiel, si vous êtes en cœur de ville ou dans une commune limitrophe appartenant à la métropole, la demande locative est totalement différente. Donc, la typologie de votre bien va faire varier la rentabilité de votre investissement. Si vous souhaitez investir dans :

• - Un studio ou un T1

La surface de ce type de bien est en moyenne de 18 m², idéal pour une personne seule, un étudiant par exemple. Ce type de bien apporte une rentabilité intéressante du fait de sa surface, du loyer perçu et du montant de l’investissement. En revanche, il faut prévoir un turn-over important de locataires, et donc des travaux de réfection entre deux locataires et une possible vacance locative, selon le secteur bien sûr.

• - Les deux et trois pièces

Cette typologie de bien est un bon compromis en termes d’investissement immobilier. De taille moyenne, 50 m² ou 60 m², elle apporte une sécurité en limitant le turn-over des locataires. C’est une typologie de bien prisée par les investisseurs voulant utiliser leur fiscalité pour se constituer un patrimoine.

• - Les biens T4 et plus

Je parle de biens avec une surface importante, 90m² / 100 m² environ. Le revenu locatif possible peut sembler important au vu de la surface du bien mais le prix d’acquisition peut être également important, selon si l’on est à Bordeaux, Nantes ou Paris. La rentabilité peut être beaucoup moins importante. En revanche, elle apporte plus de sécurité car les locataires potentiels sont principalement des familles, ce qui va limiter le turn-over et donc la possibilité de vacance locative.

Il n’y pas de surface idéale car selon le secteur que vous aurez choisi, l’emplacement, votre objectif personnel (recherche de revenus complémentaires à terme ou d’un capital), le budget que vous souhaitez allouer à votre projet, la durée de financement et potentiellement, l’utilisation de votre fiscalité, votre coach patrimonial arbitrera le type de bien le plus optimisant selon votre situation.

Les points à ne pas oublier dans un projet immobilier rentable

Comme vous l’avez lu, aller chercher purement la rentabilité de votre investissement immobilier c’est prendre un risque. Ce dernier doit être structuré et pensé.

• - Votre objectif

C’est le premier point à mûrir pour préparer votre investissement car selon ce que vous recherchez (un revenu complémentaire ou un capital), la définition du cahier des charges du bien à obtenir va être différente. Les notions de secteur et de typologie vont avoir leur importance.

• - L’emplacement

Ne pensez pas qu’il faut obligatoirement investir à Paris pour obtenir la meilleure rentabilité. Celle-ci est limitée par le prix au mètre carré élevé du marché immobilier parisien. La contrepartie de ce secteur est que la demande est tellement soutenue que le risque de vacance locative est limité, ce qui est un atout pour la rentabilité immobilière. Paris est un exemple, bien d’autres villes sont intéressantes et porteuses, je vous conseille de penser votre projet dans un secteur où la demande locative est supérieure à l’offre.

• - Le financement

Vous n’êtes pas sans savoir qu’actuellement, les taux sont très bas. Le financement de votre projet est un élément à bien prendre en compte. Il n’y a pas d’intérêt à obtenir un taux trop bas car l’investissement locatif apporte la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Attention à ne pas obtenir de taux trop haut non plus car il va justement diminuer la rentabilité de votre projet immobilier. L’important, c’est de bien l’équilibrer.

• - La gestion locative

La gestion locative est un point important à aborder. En règle générale, vous n’avez que deux possibilités. Soit, vous gérez votre bien vous-même, soit, vous déléguez la gestion de votre bien à un professionnel de la gestion locative. Je conseille toujours de ne pas raisonner uniquement en termes de coût car, oui, faire gérer son bien immobilier a un coût. Le gérer soi-même apporte certainement des avantages tel que l’économie réalisée et/ou une certaine satisfaction personnelle mais il est important d’avoir conscience que de gérer un bien soi-même représente beaucoup de temps du fait de l’administratif engendré, mais également du fait du besoin de connaissances liées à la législation en vigueur.

Passer par un professionnel vous fera gagner du temps.