Sécuriser mon investissement immobilier : les 10 règles d’or

Sommaire

Introduction

Investir dans l’immobilier est le choix de beaucoup de français. Pourtant, ce n’est pas un acte anodin et s’il est mal réalisé, les conséquences peuvent non-seulement vous décourager à faire un autre investissement immobilier mais aussi et surtout vous faire perdre de l’argent. Beaucoup de variables entrent en jeu et, pour un novice, il n’est pas facile de s’y retrouver au milieu de tout ça. Pourtant, un investissement bien calibré est synonyme de réussite et des professionnels sont là pour vous accompagner et sécuriser votre investissement immobilier. Je vous livre aujourd’hui les règles d’or qu’ils respectent.

 

1. Bien définir l’objectif d’investissement immobilier.

La première étape, une des plus importantes si ce n’est la plus importante, est de définir votre objectif. Il est important d’analyser froidement votre situation dans sa globalité afin de calibrer votre objectif correctement.

Préparer votre retraite

Aujourd’hui plus que jamais, la retraite que nous percevrons est incertaine, notamment avec les réformes imposées puis ajournées. Anticiper sa retraite est donc important. L’immobilier est une manière souple de préparer sa retraite : c’est le seul actif pour lequel vous pouvez emprunter de l’argent à la banque.

Le but est alors de s’y prendre le plus tôt possible pour que les mensualités de crédit soient les moins élevées possibles et qu’une fois arrivé à la retraite le bien immobilier soit intégralement remboursé. Vous n’aurez plus qu’à profiter des revenus complémentaires qu’il dégagera ou à le revendre pour vous libérer un capital.

Anticiper la transmission de votre patrimoine

Beaucoup de français ont conscience de l’importance de préparer la transmission de leur patrimoine. Pour les biens immobiliers, certains montages patrimoniaux permettent de limiter le coût des droits de mutation. Vous pouvez par exemple créer une SCI, ainsi vous pourrez partager équitablement les parts entre tous vos ayants-droits.

Autre solution, le démembrement de propriété. Dans ce cas, la propriété du bien est divisée entre vous, usufruitier et vos enfants avec qui le démembrement est effectué, nus-propriétaires. L’usufruitier détient la jouissance du bien et de ses fruits alors que le nu-propriétaire détient la propriété. Ensuite, chacun détient un pourcentage de la valeur du bien, selon l’âge de l’usufruitier et lors de la succession, seule la part de l’usufruitier est transmise puisque la part des nus-propriétaires est déjà aux enfants.

Un élément est fondamental, une exonération des droits de mutation existe : chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € tous les 15 ans à chacun de ses enfants sans n’avoir rien à payer à l’Etat.

Réduire vos impôts

Voilà un objectif auquel plus d’un français a déjà pensé. L’immobilier vous permet de passer du souhait à la réalité. En effet, l’Etat français a mis en place des dispositifs défiscalisant sur l’immobilier neuf afin de favoriser la construction de nouveaux logements mais aussi sur certains logements anciens afin de favoriser leur réhabilitation.

Les lois en immobilier neuf sont la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, qui permettent une réduction d’impôts. Dans l’ancien, nous avons la loi Malraux, la loi Monuments Historiques et la loi Denormandie. Enfin, le dispositif foncier permet de déduire les montants de travaux des revenus fonciers.

Générer un revenu complémentaire

Lorsque vous mettez votre bien en location, vous recevez alors des loyers, soit un revenu supplémentaire qui vient s’ajouter aux revenus de votre activité, si vous en avez une. Cela peut être utile si les revenus de votre activité sont faibles ou si vous êtes à la retraite et qu’elle n’est pas suffisante pour subvenir au rythme de vie que vous souhaitez avoir.

Certains dispositifs immobiliers permettent de gommer fiscalement les loyers perçus ce qui fait qu’ils sont alors nets d’impôt. Je détaillerai cela dans un prochain point.

2. Faire le bon choix entre investissement immobilier neuf et investissement immobilier ancien.

Investissement neuf ou ancien, en voilà une question que beaucoup de monde se pose. Le premier réflexe peut être de se tourner vers l’ancien avec son prix d’achat moins élevé. Pourtant, d’autres éléments doivent rentrer en ligne de compte. Voici les avantages et inconvénients de chacun.

Réaliser un investissement dans le neuf : avantages et inconvénients

Un investissement neuf va avec peu de travaux. Mis à part un rafraîchissement des peintures si vous le souhaitez, vous êtes en principe tranquille pendant plusieurs années. D’ailleurs, plusieurs garanties vous protègent des travaux, dès la livraison :

  • - La garantie décennale : Courant sur 10 ans, elle couvre les dommages affectant le gros œuvre.
  • - La garantie biennale : Courant sur 2 ans, elle couvre tous les éléments dissociables de la construction (chauffe-eau, radiateurs…)
  • - La garantie de parfait achèvement : Courant sur 1 an, elle oblige le promoteur à régler tous les petits soucis (peintures mal faites, meubles de cuisines mal montés, etc…)

Également, les performances énergétiques de votre logement devraient être parmi les meilleures, le respect des dernières normes en vigueur est obligatoire, à savoir la BBC et la RT 2012 jusqu’à fin 2020 puis BBC et RT 2020 à partir de 2021. Ces dernières garantissent également une qualité d’isolation phonique supérieure.

Autre avantage économique, les frais de notaire sont réduits dans le neuf et s’établissent entre 2% et 3%.

Le neuf implique cependant que le logement ne sera que très rarement positionné en cœur de ville mais plutôt en périphérie, ce qui ne pose pas de problème du moment que la demande locative est importante. Aussi, la plupart des ventes se feront en l’état futur d’achèvement, l’achat se basera donc sur des plans et simulations 3D et la livraison interviendra en moyenne 1 à 2 ans après.

Réaliser un investissement dans l’ancien : avantages et inconvénients

L’emplacement est un réel atout des logements anciens : situés en centres-villes, ils peuvent bénéficier d’un cachet spécifique, et cela pour un prix d’achat souvent inférieur au neuf comme je le disais précédemment. De plus, le bien est immédiatement disponible après le passage chez le notaire et quoi de plus agréable que de pouvoir y accéder immédiatement et d’avoir pu le visiter physiquement en amont de l’achat.

Pourtant, il faut commencer par ajouter les 8% de frais de notaire au prix du bien pour réaliser le coût réel qu’il a pour vous. De plus, les travaux potentiels sont nombreux et potentiellement très coûteux : modernisation de l’isolation pour contrer les déperditions énergétiques, remises au goût du jour, réagencement des pièces pour moderniser, peut-être un ravalement de façade ou une toiture à prévoir. Ainsi un bien ancien associé à tous ses coûts annexes peut vous revenir plus cher qu’un bien neuf.

3. Bien choisir l’emplacement du logement.

L’emplacement est le deuxième point déterminant de la réussite d’un investissement immobilier sécurisé, derrière la détermination de votre objectif.

Il va vous permettre de plus ou moins vous assurer de l’arrivée des loyers sur votre compte tous les mois de l’année. Le réflexe de certains est de chercher un endroit où la rentabilité locative est topissime. Oui, mais pensez-vous avoir une super rentabilité si votre logement n’est pas loué la moitié de l’année ? Le principal est donc de se positionner sur des villes où la demande locative est plus importante que le nombre de logements en location disponibles. Ainsi, vous limitez de fait les risques de vide entre deux locataires, appelés vacance locative. De plus, en général, qui dit tension locative élevée dit application des lois de défiscalisation comme la loi Pinel. Vous percevrez certes un loyer moindre de fait mais vous serez ultra-compétitif et votre logement ne sera presque jamais vide.

Ensuite, il vous faut regarder le quartier où vous positionner. Il faut privilégier les quartiers où les commerces du quotidien sont présents et où les transports en communs sont proches et éviter les quartiers un peu mis de côtés. Enfin, une étude de la réputation du quartier est à faire, au risque de passer à côté de locataires, puisqu’eux s’empresseront de faire cette recherche.

4. Sélectionner le bon dispositif immobilier.

Le dispositif immobilier se doit d’être en accord avec l’objectif de départ, donc avec votre situation. Le mieux à cette étape est de se faire accompagner par un professionnel, pour peu qu’il soit neutre. Il aura alors la capacité d’analyser votre situation sans laisser interférer un quelconque côté affectif pour tel ou tel dispositif. La loi Pinel est certainement le dispositif le plus utilisé pourtant, si elle n’est pas faite pour vous, les résultats pourraient grandement vous décevoir. Il est donc important d’analyser les effets de chaque dispositif.

La loi Pinel

Certainement la plus connue, elle a été créée pour inciter à l’achat de biens immobiliers neufs et ainsi combler le manque de construction de logements neufs dans les agglomérations au marché locatif dynamique voire tendu. Elle permet une économie d’impôts pouvant aller jusqu’à 21%, répartis sur 12 ans (2% par an les 9 premières années puis 1% par an). Ainsi, les loyers perçus sont diminués de la valeur des charges déductibles pour obtenir votre revenu foncier. Lui-même s’ajoute à toutes vos autres sources de revenus pour obtenir votre revenu net imposable. De là, votre impôt sur le revenu est calculé puis réduit par les réductions d’impôts dont vous bénéficiez, dont celle de la loi Pinel fait partie.

La loi Pinel est donc adaptée pour les ménages ayant une imposition en France et qui n’utilisent pas entièrement le bénéfice de la niche fiscale, c’est-à-dire qui ne cumule pas 10 000 € de réductions d’impôt. Attention, la loi Pinel n’est possible que dans les zones B1, A et Abis, des plafonds de loyers et de ressources du locataire sont à respecter ainsi qu‘un engagement de durée de location.

Le statut de Loueur Meublé Non-Professionnel (LMNP) classique

Ce dispositif ne propose pas de réduction d’impôt. Il s’adresse plutôt à des personnes ayant une faible imposition ou n’étant pas imposable en France, pour cause de revenus annuels trop faibles ou pour cause de résidence fiscale à l’étranger.

Ce statut est autant éligible dans l’ancien que dans le neuf. Dans l’ancien, vous pouvez prendre n’importe quel appartement, le meubler et après avoir réglé les démarches administratives liées à la location meublée, le mettre en location. Pour profiter du statut dans le neuf, il faut obligatoirement investir dans un logement situé dans une résidence de services, affaires ou tourisme. Ces résidences sont gérées par un gestionnaire, et c’est lui qui vous versera les loyers, qu’un locataire soit effectivement dans l’appartement ou non.

Par la suite, l’avantage du statut LMNP apparait : en plus de pouvoir déduire les charges déductibles de vos loyers, vous allez pouvoir déduire l’amortissement comptable de votre bien (les murs, les meubles, etc…). C’est une charge purement comptable, ce n’est pas un coût que vous payez de votre poche, pourtant, lorsque l’opération a été bien calibrée, ces amortissements viendront gommer entièrement vos loyers. Les loyers provenant d’un logement meublé sont alors catégorisés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux et ces derniers ne peuvent être négatifs. Ainsi, la part d’amortissements restante une fois vos loyers gommés est conservée en réserve et sera utile lorsque les amortissements ne seront plus suffisamment ou du tout présents. Le LMNP vous permet donc de générer des revenus nets d’impôt, et ce sur du long terme.

La loi LMNP Censi-Bouvard

Cette loi a été créée suite aux demandes de la population de pouvoir bénéficier d’une loi défiscalisante dans la location meublée. Elle n’est applicable que lorsque le bien est situé dans une résidence de services neuve.

Son fonctionnement est donc similaire à celui de la loi Pinel bien que les conditions et le taux d’économies possible (11% sur 9 ans) diffèrent. Chez Patrimoine Store, nous ne conseillons pas le choix de cette loi : si le besoin est de réduire vos impôts, autant partir sur une loi Pinel, plus intéressante et si le besoin est de dégager des revenus complémentaires alors que vous êtes peu ou pas imposable, le LMNP classique est plus intéressant.

La loi Malraux

Autre loi défiscalisante, elle s’adresse aux ménages fortement imposés. L’investissement doit être réalisé dans un bien ancien nécessitant des travaux. La valeur des travaux est cohérente lorsqu’elle correspond au montant d’économie d’impôt souhaité : elle est de 30% du coût des travaux, dans la limite de 400 000 € de travaux. Les 400 000 € de travaux doivent être réalisés en 4 ans et l’économie d’impôt annuelle correspond à 30% du montant travaux réalisés lors de l’année écoulée.

Ce montant d’économie d’impôt, contrairement à celui de la loi Pinel ou Censi-Bouvard, ne rentre pas en compte dans le calcul de la niche fiscale. La mise en location du bien une fois rénové doit se faire pendant un minimum de 9 ans.

Le déficit foncier

Ce dispositif est de droit commun, tout le monde peut y avoir accès. Il ne concerne que les locations nues, autrement dit les locations dont les revenus sont catégorisés comme des revenus fonciers. Le principe est donc de bénéficier de suffisamment de charges déductibles pour que les loyers soient gommés. Les biens anciens non rénovés ni modernisés sont donc particulièrement adaptés puisque ce sont les coûts des travaux qui permettent ce mécanisme.

Contrairement aux BIC, les revenus fonciers peuvent être négatifs et ce jusqu’à – 10 700 €. Le déficit foncier ainsi créé vient diminuer votre revenu net imposable. Si jamais une partie du coût de vos travaux cause un déficit qui serait plus important que 10 700€, elle serait mise en réserve pendant 10 ans pour être utilisée au moment opportun.

5. Bien choisir l’investissement

Le logement choisit doit être cohérent avec l’emplacement que vous aurez validé. Ainsi, il faut calibrer la surface, le type du bien en fonction de la demande locative. Dans un quartier résidentiel, acheter un studio ne sera pas le choix le plus cohérent par exemple.

Au-delà de cela, avoir une place de parking et/ou un garage, un espace extérieur avec son logement ou qu’il soit orienté sud sont des éléments facilitant grandement sa mise en location.

Enfin, le prix au m² carré doit être cohérent avec le secteur. Un bien que vous achetez 6 000 € du m² dans une zone où les ventes de biens du même type se font à 4 500 € du m² vous causera certainement une moins-value lors de la revente, scénario que vous souhaitez certainement éviter.

6. Bien calibrer le financement.

Une fois votre contrat de réservation signé, il vous faut le financer en vue de la signature de l’acte notarié. Trois options s’offrent à vous : réaliser un prêt immobilier à 110%, réaliser un prêt en complément d’un apport ou payer comptant. Lors du choix du passage par la banque pour le financement, il est possible d’opter pour les intérêts intercalaires. Ces derniers permettent de ne rembourser le capital emprunté qu’à partir de la livraison du bien, ou qu’à partir du moment où les loyers tomberont dans votre poche en parallèle.

Paiement comptant

C‘est le scénario où la signature de l’acte notarié intervient le plus rapidement. En effet, aucune démarche bancaire n’est à réaliser, donc une fois que les délais légaux de rétractation sont passés, la vente est actable. Pourtant, ce n’est pas la solution que nous recommandons le plus chez Patrimoine Store.

L’immobilier est le seul actif pour lequel vous pouvez emprunter et qui plus est, à des taux avantageux aujourd’hui, alors autant en profiter. Un des cas où le paiement comptant est cependant conseillé, c’est lorsque les acheteurs ont plus de 60 ans et suffisamment de liquidités disponibles pour conserver un matelas de sécurité. Ainsi, ils n’ont pas de mensualités à payer lors de leur retraite et évitent les démarches souvent plus compliquées à ces âges là pour obtenir un prêt.

Le recours à un prêt immobilier en plus d’un apport

Ce cas va être principalement utiliser dans 2 cas :

  • Un besoin de raccourcir la durée de remboursement sans pour autant avoir un montant exorbitant de mensualité à payer, en vue de la retraite par exemple.
  • Un taux d’endettement initial ne permettant pas l’emprunt total du coût du logement.

Dans les deux cas, l’épargne doit être suffisante pour que la partie restante suffise au minimum en tant que matelas de sécurité.

Le recours à un prêt immobilier dit à 110%

Ce type de prêt couvre le montant du logement et tous les frais liés à son achat et son financement bancaire, soit les frais de notaire, de garantie du prêt et de dossier bancaire. Il est particulièrement indiqué lors d’investissement locatif, vos mensualités seront pour partie, parfois entièrement, payées par vos loyers et par l’avantage fiscal. De plus, il permet de conserver son épargne et d’agrandir son capital, pour un coût relativement faible grâce aux taux d’intérêts bas.

7. Ne pas délaisser le bien entre l’acte notarié et la livraison

Alors, certes l’acte notarié est signé, le logement est vôtre et les travaux sont en cours pour une livraison dans 1 à 2 ans, pourtant, des démarches sont à réaliser pour préparer sa réception et sa mise en location. Par exemple, savez-vous qu’en plus de l’assurance de prêt immobilier mise en place lors du financement bancaire vous devez prendre une autre assurance immobilière ? Cette dernière couvre votre logement et tous les dommages pouvant y survenir et ne dépendant pas de l’assurance habitation du locataire.

Autre démarche, celle de trouver un gestionnaire locatif. Ce bien, en principe ce n’est pas vous qui allez le gérer, mais il faut s’assurer d’avoir trouvé un gestionnaire locatif avant la livraison du bien.

8. Bien gérer la livraison.

Lors de la livraison a lieu la visite du bien avec le promoteur est c’est à ce moment-là que vous devez déclarer les petits soucis que vous pouvez remarquer telle qu’une peinture mal faite ou des portes mal réglées, etc… Vous aurez ensuite un an pour déclarer ceux qui ne se déclareront qu’à l’usage mais le but est quand même d’en notifier la plus grosse partie lors de la livraison.

La déclaration de ces réserves oblige le promoteur à y remédier. En effet, vous achetez un logement dit « Clé en main », et le promoteur vous doit un logement en parfait état d’achèvement. Une fois tout rentré en ordre, les réserves sont levées.

9. Bien gérer la vie de l’investissement immobilier.

Maintenant que le logement est à vous, que vous l’avez physiquement réceptionné et que le locataire est en place, sa vie a débuté. Pourtant, vous devrez réalisez plusieurs démarches comme assister aux assemblées générales de copropriété, réaliser des travaux plus ou moins importants, déclarer fiscalement vos revenus liés à ce projet, etc…

Tout cela peut s’avérer plus ou moins compliqué et pourtant il ne faut pas faire d’erreur. Par exemple, une déclaration d’impôt mal remplie ou un loyer trop élevé peut conduire à l’annulation de la loi de défiscalisation pour les années futures et au remboursement au profit de l’Etat des économies d’impôts que vous aurez perçues jusque-là dans le cadre de cet investissement.

10. Se faire accompagner par des professionnels compétents, transparents et neutres.

Comme vous avez pu le lire, réaliser un investissement immobilier est un parcours semé d’embûches qui peuvent être compliquées à discerner pour un novice. L’accompagnement par un professionnel compétent est alors primordial. Lui seul sera à même de vous conseiller sur le dispositif immobilier vous convenant ou sur l’emplacement adapté en fonction de votre cahier des charges et de votre budget.

La transparence et la neutralité sont importantes si vous souhaitez être sûr que le logement qui vous est proposé est adapté à votre situation et au marché locatif de l’emplacement choisi. Sinon, comment être sûr qu’il ne vous est pas proposé car la commission touchée par le vendeur est plus importante ?

Conclusion

Un investissement immobilier est un projet qui peut s’avérer compliqué pour certaines personnes. Tout le monde a déjà entendu quelqu’un parler de son investissement qui s’est mal passé. Pourtant, réaliser des investissements rentables est totalement possible, pour peu que les compétences de base soient maitrisées.

Patrimoine Store est là pour vous accompagner dans votre projet immobilier. Nous nous adaptons à vous, nous avons entièrement digitalisé nos démarches pour plus de facilité, nous vous garantissons notre neutralité et notre transparence.

A propos de l’auteur
Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

Le titre de votre article de blog ici...

Le titre de votre article de blog ici...
Blog de Patrimoine Store

3 bonnes raisons de s'inscrire à notre newsletter

Que vous soyez un investisseur aguerri ou à vos débuts, vous trouverez chaque mois un article ou une astuce qui vous permettra de mieux appréhender la jungle immobilière. 3 raisons à cela :

  • ✔️Des articles de fonds et sans connivence 

  • ✔️Des projets réussis racontés sans langue de bois

  • ✔️Des conseils concrets sur la réalité du marché