13 min de lecture | Publié le 15 oct. 2021 Par Natacha Vincent

Mis à jour le 21 oct. 2021

Super loi Pinel - Réduction d'impôt Pinel : Bilan et évolutions

super-pinel

Sommaire

Introduction

Ces dernières années, on a beaucoup entendu parler de défiscalisation et en particulier du dispositif Pinel.

Que ce soit en bien ou en mal, cet avantage fiscal a fait couler beaucoup d'encre et ça n'est manifestement pas fini.

Pourquoi le sujet est-il si sensible ?

Et surtout pourquoi est-il de nouveau d'actualité ?

Avant de se pencher sur ces questions, une petite piqûre de rappel concernant le mécanisme mis en place par la Loi Pinel n'est sans doute pas inutile. C'est donc ce que nous vous présenterons dans un premier temps.

La mise-en-oeuvre de cet outil de défiscalisation a-t-il été un succès ? Quelles sont les critiques dont cette Loi a fait l'objet ?

Ce sont les points que nous nous évoquerons ensuite.

Enfin nous aborderons les dernières évolutions de ce dispositif au travers de la présentation de la « Super Pinel » que souhaite mettre en place le Gouvernement actuel.

La réduction d'impôt Pinel

C'est l'article 5 de la loi de finances pour 2015 qui a introduit le dispositif d'investissement locatif intermédiaire Pinel à compter du 1er septembre 2014 en remplacement du dispositif Duflot dont il reprend les principales mesures en y ajoutant quelques assouplissements.

Ainsi toute personne qui acquiert un logement neuf et qui s'engage à le louer nu au titre de résidence principale de son locataire pendant une durée minimum de 6 ans pourra bénéficier d'une réduction de son impôt sur le revenu représentant minimum 12 % du prix de revient de son achat et pouvant aller jusqu'à 21% de ce montant.

Qui peut bénéficier de la Loi Pinel ?

Sont concernés toutes personnes assujetties à l'impôt sur le revenu au barème progressif en France. Toutefois le bénéfice du dispositif est plafonné à 300.000 € d'investissement par an, soit un réduction maximale de 6.000 €/an.

En outre il faudra nécessairement se référer aux plafond total des niches fiscales qui est actuellement de 10.000 €.

Quels sont les investissements concernés ?

Vous devez impérativement acquérir un logement neuf ou en VEFA*, voir réhabilité dans les mêmes conditions que le neuf*. *Le logement doit atteindre un niveau global de performance énergétique fixé par l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.

Important : depuis le 1er janvier 2021, le logement doit impérativement se situer dans un bâtiment d'habitation collectif, conformément à l'article 161 de la loi de finances pour 2020. Ainsi ne sont plus éligibles les villas individuelles construites au sein d’une copropriété ou des villas construites de manière jumelée voire en bande.

Vous devez vous situer dans une zone concernée par la Loi Pinel, c'est-à-dire un secteur présentant une grande tension locative.

Sont concernées les villes situées en zone A bis, A (les plus grosses métropoles) et B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants).

Depuis 2018 les villes situées en zone B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel sauf demande expresse s'agissant de certaines communes de la zone B2.

A noter : Ces zones représentent 90 % du territoire (environ 80 % pour la zone C et moins de 10 % pour la zone B2).

Enfin le programme immobilier devra être livré maximum dans les trente mois suivant la signature de l'acte authentique d'achat en VEFA ou au plus tard le 31 décembre de l'année N+2 suivant l'achat du logement pour les travaux de réhabilitation et de rénovation.

A savoir : Dans le cadre de la crise sanitaire, plusieurs ordonnances ont prévu le report de certains délais fiscaux imposés dans le cadre d'investissement locatif (suspension du 12 mars 2020 au 23 juin 2020).

Quels sont vos engagements ?

Vous devez vous engager à louer le bien pendant une période de 6 ans minimum renouvelable deux fois.

Le bien peut être loué à un ascendant, voire à un descendant dès lors qu'il ne fait pas partie de votre foyer fiscal.

Ensuite vous devez respecter des plafonds de loyers fixés par décret et révisés chaque année. Ces plafonds dépendent essentiellement des zones dans lesquelles vous vous situez.

Voici le barème pour l'année 2021 :

  • Zone A bis -> 17,55 €/m2
  • Zone A -> 13,04 €/m2
  • Zone B1 -> 10,51 €/m2

Enfin il ne faut pas oublier d'appliquer un coefficient multiplicateur calculé en fonction de la surface utile du logement (0,7 + 19/surface utile).

Nota : la surface utile inclut la surface plancher mais aussi la moitié de celle des annexes, balcon, loggia, dans la limite de 8 m2.

Vous devez aussi respecter un plafond de ressources s'agissant de vos locataires qui dépend du zonage de votre investissement et de la composition du foyer fiscal de votre ou de vos locataires au moment de la signature du bail.

Quel est l'avantage fiscal de la Loi Pinel

Vous bénéficiez d'une réduction d'impôt représentant 2% /an du prix de revient de votre achat pendant les 9 premières années puis vous pouvez proroger pendant 3 ans, ce qui vous permet d'obtenir 1%/an de réduction d'impôt supplémentaire.

En résumé vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du montant total de votre investissement.

Remarque : La réduction est calculée dans la limite de deux plafonds : un plafond d'investissement de 300.000 €/an qui peut se répartir sur deux investissements et un plafond de prix au m2 de 5.500 €

C'est le passage chez le Notaire afin de signer l'acte authentique d'achat qui scelle le taux de votre réduction d'impôt. En revanche c'est l'année de livraison du bien qui vous permet de déclencher l'avantage en impôt qui sera déclaré sur votre avis d'imposition de l'année suivante.

Important : Il est impératif de remplir les imprimés adéquats lors de sa déclaration d'impôt sur le revenu pour bénéficier du dispositif Pinel et aussi de ne pas oublier de déclarer ses revenus fonciers. Dans le cadre de son accompagnement, Patrimoine Store est là pour vous aider à réaliser correctement ces démarches.

Prorogation de la Loi Pinel

Après plusieurs reports et une fin annoncée au 31/12/2021, le dispositif Pinel a une nouvelle fois été prolongé jusqu'à fin 2024.

Toutefois il convient de relever un changement notable à compter du 1er janvier 2023. L'avantage fiscal prendra la forme suivante :

Durée d'engagement 2023 2024
6 ans 10,5 % 9 %
9 ans 15 % 12 %
12 ans 17,5 % 14 %

Important : Si votre bien immobilier respecte certaines normes de performances énergétiques, votre investissement ne subira pas les changements de taux mentionnés ci-dessus. C'est là qu'apparait la Super Pinel.

Bilan sur la loi Pinel

Il est intéressant de recenser les vertus de ce dispositif avant de mettre envisager les critiques dont il a pu faire l'objet.

Les avantages de la Loi Pinel

On peut en dénombrer 5 principaux en se plaçant du point de vue de l'investisseur :

Vous pouvez obtenir un gain fiscal de 63.000 € en fonction de la durée et du montant de votre investissement.

Vous pouvez devenir propriétaire d'un bien immobilier sans apport personnel en utilisant ainsi le prêt bancaire comme un des leviers de votre opération.

Vous vous constituez un patrimoine stable que vous pouvez revendre au terme de l'opération, augmentant ainsi votre capital financier, ou que vous pourrez garder, générant ainsi un complément de revenus à terme.

Vous pouvez vous constituez ce patrimoine pour préparer votre retraite.

Vous pouvez aider et protéger votre famille : en utilisant l'assurance décès invalidité de votre emprunt comme un outil de prévoyance et/ou en louant le logement objet de l'investissement Pinel à un ascendant ou à un descendant.

Si l'on se place du point de vue du législateur, ce dispositif a deux vertus essentielles :

Tout d'abord la Loi Pinel a permis de dynamiser la construction, la réhabilitation de logements ou encore la transformation de locaux en lieux d’habitation dans des territoires situés dans des zones attractives, développant ainsi l'offre locative dans des zones de tensions importantes.

Ainsi elle a permis le renouvellement du parc immobilier avec des critères de performance énergétique stricts : réglementation thermique 2012 (RT 2012) en VEFA ou les labels HPE (haute performance énergétique) pour les logements réhabilités.

Loi Pinel : un bilan mitigé selon un rapport de 2019

Missionnés par le gouvernement, l'Inspection Générale des Finances (IGF) et le Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable (CGEDD) ont livré fin 2019 un rapport sur le dispositif Pinel dans lequel ils ont cherché à mesurer :

  • les effets du dispositif sur les prix de l'immobilier
  • sa rentabilité tant pour l'État que pour les particuliers
  • et enfin son impact sur la ville

Or le bilan s'est avéré globalement négatif et la mission a recommandé une réforme afin de répondre aux objectifs fixés initialement.

Voici en résumé les différents points relevés :

  • La construction d'un logement Pinel coûte 35% plus cher à l'État qu'un financement par un investisseur institutionnel
  • La construction dans les territoires non éligibles au Pinel est pénalisée par la concurrence des zones éligibles au dispositif
  • Les logements ne se situent pas nécessairement dans les zones les plus pertinentes pour leur politique locale de l'habitat
  • Le nombre de logements Pinel n'est pas maîtrisable pour les collectivités
  • Il y aurait corrélation entre une forte proportion d'investissements Pinel et une moindre qualité des logements
  • Les copropriétés majoritairement composées de logements en loi Pinel prennent des risques sur la qualité du logement et son entretien futur...

IMPORTANT: Ce même rapport a reconnu que le dispositif a "favorisé un développement important de l'offre locative privée" et a même joué "un rôle d'accélérateur, voire de déclencheur, des projets de logements collectifs en France".

En résumé, si le rapport n'était pas enthousiaste, il n'a pas eu pour effet de suspendre le dispositif Pinel. Au contraire, ce dernier a même été prorogé.

La super Pinel

Comme nous l’avons expliqué, la modification de la loi Pinel pour 2023 s’inscrit dans une dynamique assez compliquée à laquelle s’est rajoutée la crise sanitaire (qui a fragilisé le marché immobilier).

Le but du gouvernement étant d’accompagner les constructeurs et promoteurs immobiliers dans l’après-Pinel, les bases mêmes du nouveau dispositif on dû être posées rapidement afin d’offrir des perspectives face à la chute de l’offre immobilière combinée aux hausses constantes des loyers.

C’est à l’occasion d’une table ronde organisée fin août dans le cadre du programme «Habiter la France de demain» qu’Emmanuelle Wargon, la ministre déléguée en charge du Logement, a évoqué la «super Pinel».

L’idée est de conserver l’avantage fiscal actuel offert dans le cadre de la loi Pinel dans l’hypothèse où les logements éligibles respectent certains critères supplémentaires se rajoutant à ceux de l’actuel dispositif, critères tenant aux exigences environnementales.

Quelles seraient ces conditions à remplir ? Voici les deux grandes lignes :

  • Tout d’abord, le logement devra être conforme la réglementation environnementale 2020 (RE 2020) qui va succéder, dès le 1er janvier 2022, à la réglementation thermique 2012 (RT 2012).
  • La seconde condition doit encore être précisée. Il semble en effet que le législateur créée un référentiel de la qualité d’usage du logement en se basant notamment sur la superficie des logements neufs.

Ainsi ne surface minimale par typologie de logement sera sans doute requise, gage d’un meilleur confort et de plus de polyvalence dans le temps. D’autres critères pourraient toutefois se rajouter : accès à un espace extérieur, caractère traversant du logement…

* RE 2020 : Outre une performance énergétique renforcée (30 % supérieure à celle de la RT 2012), cette norme va contraindre les promoteurs à utiliser des matériaux de construction biosourcés et à réaliser ainsi des constructions bas carbone.

Conclusion

En conclusion, doit-on attendre ou non la Super Pinel ?

Sans aucun doute, la réponse est non, et ce pour plusieurs raisons.

D’abord pourquoi attendre un nouveau dispositif qui s’annonce comme plus contraignant sans toutefois augmenter l’avantage fiscal existant aujourd’hui ?

En outre, si la Super Pinel impose des superficies plus grandes, la rentabilité globale de l’investissement risque de baisser. Or il faut rappeler que la RE 2020 devrait en plus augmenter les coûts de construction de 5 à 10 %.

Enfin les taux de crédit sont particulièrement attractifs à l’heure actuelle et rien ne permet d’affirmer que cela va durer. Alors pourquoi ne pas en profiter en réalisant un investissement Pinel ?

Bien entendu il conviendra toujours d’être vigilant quand à la zone d’investissement afin de réaliser une opération rentable et une revente dans les meilleures conditions. Mais force est de constater qu’avec la hausse constante du coût des énergies, les locataires fuient les passoires thermiques. Investir dans l’immobilier neuf, c’est être sûr de louer son logement.Avec Patrimoine Store pour vous accompagner dans vos démarches, vous réaliserez un investissement serein.

Natacha Vincent A propos de l’auteur Natacha Vincent

Après une formation en Droit, plusieurs années en cabinet de fiscalité et dix années à avoir conseillé les particuliers dans le cadre de leurs investissements immobiliers, Natacha a décidé de rejoindre Patrimoine Store dont elle partage les valeurs fondamentales d’accompagnement et de transparence.

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