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TOP 3 des idées reçues sur les conséquences de l’inflation sur l’immobilier

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Introduction

Est-ce que l’inflation a réellement un impact sur l’immobilier ?

L’inflation comme on la connaît se décrit par la perte du pouvoir d’achat se traduisant par une augmentation générale et durable des prix.

Mais qu’en est-il de l’inflation dans l’immobilier ?

Beaucoup penseront à un scénario-catastrophe. Nous allons voir, ici, qu’il n’en est rien.

Aujourd’hui, l’immobilier n’est pas dans une bulle spéculative comme à la fin des années 90 début 2000, où des institutionnels, par exemple, surinvestissaient pour déséquilibrer le marché.

Ici, on parlera seulement d’un déséquilibre entre l’offre et la demande dû à la pénurie. Nous allons montrer que les trois conséquences de l’inflation sur l’immobilier concernant les taux d’intérêt, le coût de la construction/ les travaux et la solvabilité des locataires, n’engendrent aucune perte pour l’investisseur :

1- Conséquence des taux d’intérêt sur l’inflation

La première conséquence de l’inflation sur l’immobilier se retrouve évidemment au niveau des taux d’intérêt. Mécaniquement, la hausse des taux d’intérêt est l’arme pour freiner l’inflation.

La banque fédérale américaine a remonté à trois reprises ses taux d’intérêt et l’Europe a suivi la même trajectoire en juillet dernier.

Il est vrai que cette stratégie peut avoir des conséquences en matière de décalage entre la hausse des prix et la capacité d’emprunt des personnes qui vont être freinées par une hausse de taux. Il est donc fort probable que les dossiers en accession à la propriété ne soient plus admissibles.

Il en découle cette question légitime :

S'il y a moins de demandes, est ce que les prix ne vont pas naturellement chuter ?

Cela serait le cas si nous avions un choc d’offre face à cette hausse des taux d’intérêt. Là on assisterait à une forte baisse des prix. Or ici, ce n’est pas le cas.

En reprenant les fondamentaux, nous avons une rareté de l’offre qui est profonde et qui est durable, notamment dans les zones tendues. Même si le nombre d'acquéreurs baisse, la quantité de biens disponibles sur le marché est si faible qu’il y a peu de chances que les prix chutent.

À contrario, nous allons certainement assister à une stagnation des prix le temps que le marché reprenne son souffle et que la hausse des taux d’intérêt se stabilise.

Concernant les investisseurs, par rapport aux taux d’intérêt, ce qu’il faut garder en tête c’est que, quelque soit l’augmentation ils vont pouvoir les déduire.

On a assisté ces trois dernières années, notamment avec la loi Pinel à une re-fiscalisation importante des loyers. Ce qui résume à dire que les investisseurs payent de l’impôt sur les loyers qu’ils ont reçus parce qu’ils n’ont pas assez d’intérêts à déduire.

  • Sur une enveloppe de 200 000€ avec 0.5 point d’augmentation de taux sur 20 ans = Seulement qu’ à 11€ de plus par mois une fois les intérêts déduits.
  • Sur une enveloppe de 300 000€ avec 1.5 point d’augmentation de taux sur 25 ans = Même impact en effort d’épargne.

Cette situation n’engendre donc aucun coût supplémentaire car elle va naturellement se déduire sur les intérêts.

Les taux d’intérêt ne vont donc pas faire baisser les prix de l’immobilier. Mais alors, sur quoi l’inflation va-t-elle engendrer des conséquences ?

2 - Le cout de la construction et les travaux sur l’inflation

Vous n’êtes pas sans savoir que l’on recense depuis quelques mois maintenant une pénurie de matériaux qui, à fortiori, entraine une augmentation des coûts.

L’inflation va donc faire gonfler les prix de l’immobilier neuf tant sur l’explosion du coût des matériaux que sur le coût de la nouvelle norme énergétique.

Et comme chaque chose nouvelle, il faut du temps pour que tout se mette en place. Aujourd’hui, les fournisseurs de matériaux biosourcés et les fournisseurs de bas carbone n’ont pas encore les volumes nécessaires de fabrication pour assurer une baisse des prix. Ce moment de transition nous rappelle, sans conteste, le passage du BBC à la RT2012. En général, il faut deux ou trois ans pour que les volumes soient suffisamment importants et qu’ils permettent une baisse des coûts de matériaux.

C’est un double impact pour l’immobilier. En plus du faible volume de ces matériaux biosourcés, nous avons l’inflation qui vient s’ajouter.

Il va donc falloir suivre de près l’augmentation du prix de l’immobilier.

Quant aux travaux, lors de l’achat d’un bien immobilier à réhabiliter, le coût des travaux va exploser et tous les corps d’état seront concernés. Que ce soit pour la fabrication de baies vitrées en aluminium, des rails de placo, l’électricité, les cuivres etc.… Il est donc important de prendre en compte ces facteurs car cette inflation va faire augmenter l’enveloppe globale des travaux.

Et même si le prix d’achat du bien est un peu moins cher car c’est une passoire thermique et que l’objectif est de réaliser des travaux, le prix immobilier global n’aura pas baissé.

L’impact de l’inflation va être important pour tous ceux qui souhaitent acheter un bien mais cela ne va en aucun cas contribuer à une baisse de prix.

3- Les locataires deviennent t-il insolvables avec l’inflation?

Vous vous dites sûrement que l’inflation va engendrer l’insolvabilité des locataires. Sur ce dernier point, il est important d’être pragmatique dans l’analyse et dans l’approche.

Tous les trimestres, l’Insee publie un IRL (Indice de réévaluation des loyers) basé sur l’inflation.

Outre le fait de se demander s’il faut le recalculer, il faut se pencher sur l’impact qu’elle engendre tant sur les locataires que sur les propriétaires.

Du côté du propriétaire, cet indice suit l'inflation et permet réglementairement et légalement de faire augmenter le loyer tous les ans sans recours possible du locataire.

Si on prend l’IRL du deuxième trimestre, on est aux alentours de 2.5%.

2.5% que l’on rapporte à un loyer de 500€, cela n’a finalement que peu d’impact pour le locataire par rapport à la hausse du coût de l’énergie, par exemple.

C’est donc protecteur tant pour le propriétaire que pour le locataire.

Vous avez aussi toute une partie de la population qui ne sera pas touchée par cette hausse. Les personnes habitant un logement plafonné du type Pinel ou meublé car il est plus compliqué de le réévaluer.

En somme, les locataires ne vont pas être moins solvables à cause de l’inflation.

La conséquence est que beaucoup de locataires ne vont plus avoir les moyens d’acheter leur résidence principale. Ils vont donc obligatoirement rester en location. Et comme nous avons une absence d’offre, il va y avoir beaucoup plus de demande locative, ce qui va entrainer naturellement une tension sur le marché locatif, avec des hausses bloquées. Ce contexte est donc plus que favorable pour l’investisseur.

Conclusion

Les trois conséquences de l’inflation ne sont donc finalement pas là où nous les attendions. Les trois points que nous venons d’évoquer ne participent à aucune baisse des prix de l’immobilier, ni à aucune absence de marché locatif, bien au contraire. Aujourd’hui, tant que les taux sont cohérents et que vous avez de la visibilité, tous les voyants sont au vert pour réaliser votre investissement.


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