Tout comprendre sur la Pinel +

Les nouveautés de la Pinel +

La ministre du logement Mme Wargon, vient d’annoncer il y a quelques jours la création d’une nouvelle loi, la Pinel + ou super Pinel. En fait dans ces annonces, il n’y a aucune nouveauté, mais plutôt une continuité. En effet, comme à l’époque du passage du bbc à la rt 2012, il s’agit cette fois ci d’accompagner le changement de la rt2012 à la RE 2020. Pour cela, si vous investissez dans un logement de la nouvelle classe énergétique RE 2020, vous conserverez à partir de 2023 la réduction d’impôt de la Pinel actuelle soit 2% par an sur 6 ou 9 ans donc 12 à 18% de réduction d’impôt. Si en revanche, à partir de 2023, vous investissez dans un logement rt 2012 ou ne répondant pas aux critères, alors le gain fiscal de la Pinel actuelle ira en diminuant. Finalement ce sont plus les critères des logements qui changent que la loi en elle-même.

Les critères des logements de la Pinel + : quelles évolutions retenir ?

Au-delà de la performance énergétique, l’exécutif a créé la surprise en intégrant dans la Pinel plus des critères de qualité d’usage du bien. En fait, ils se basent sur le rapport Girometi Leclerc concernant la qualité des logements. Ainsi, pour être éligible à la loi Pinel, il vous faudra avoir une surface minimale par logement. Par exemple 28m2 pour un t1 ou 45 pour un t2, mais aussi et surtout obligatoirement un extérieur et pour les t3, il faudra une double exposition. Clairement nous en avions déjà parlé ensemble mais il faut voir là une conséquence directe du covid et du sentiment d’enfermement. En plus de critères environnementaux, il y aura donc des critères d’écologie sociale. Et c’est sur ce second point que les promoteurs risquent de s’arracher les cheveux.

Coté promoteurs : comment gérer la Super Pinel

C’est un vrai défi à relever, nous échangeons beaucoup avec nos promoteurs partenaires. Ils ne sont pas forcément inquiets mais sont dans l’interrogation sur les conséquences à court terme d’une telle décision et orientation. En effet si l’on considère le “temps immobilier “ de la promotion, il faut dans le meilleur des cas, à minima neufs mois pour qu’un projet sorte en commercialisation, entre l’étude du foncier, le permis et les recours de tiers c’est le délai le plus court possible. Cela veut dire que pour avoir de la super Pinel début 2023, il faudra déposer le permis de construire courant premier trimestre 2022, ou réaménager un permis existant avec un permis modificatif. Il y a peu de chance d’avoir une offre conséquente au premier trimestre 2023 en Pinel +.

Il faut aussi préciser qu’une transformation de programme peut faire perdre l’équilibre économique de ce dernier et le remettre en cause. Les promoteurs se poseront la question programme par programme : est-il plus intéressant de sortir en Pinel classique ou super Pinel ? et il ne sera pas impossible d’avoir des logements d’un programme éligible en Pinel et l’autre partie en Pinel+, notamment du fait des doubles expositions par exemple.

• Cela va avoir un effet quasi instantané sur les prix avec une hausse des prix. Cette hausse va être due à deux raisons principales. La première dont on parle depuis des mois, c’est le coût de construction avec la nouvelle norme énergétique qui va entrainer, toujours selon les promoteurs, une hausse de 8 à 15% . La seconde, qui est plutôt inattendue, provient des nouveaux critères d’usage et notamment la surface minimale par logement. En instaurant cela et notamment pour les t1 et t2, le prix moyen d’un appartement va être revu à la hausse. Ces deux critères vont rendre encore plus difficile l’accès aux investisseurs à la super Pinel, et la relance risque bien de ne jamais avoir lieu.

Côté investisseur : que va changer la Super Pinel

Le gouvernement ne fait finalement aucun effort pour encourager la relance et la transition. Cette nouvelle Pinel n’est nouvelle que par les contraintes supplémentaires qu’elle apporte, et finalement le gouvernement ne bonifie pas le gain fiscal. Il fait donc supporter au bailleur privé la totalité de la transition écologique et qualitative des biens. Et cela va même plus loin , comment allez-vous expliquer à un bailleur privé qu’il met un logement beaucoup plus performant sur le marché mais qu’il n’a aucune hausse des plafonds de loyers ? Cette nouvelle loi Pinel ne bonifie en rien les plafonds de loyer. Par exemple, pour la zone Pinel B1 il aurait été judicieux de passer le plafond de loyer de 10,50 à 11€ par exemple. Cela aurait été un signal positif et de toute façon, le locataire s’y retrouvera avec la baisse des charges énergétiques. C’est donc une loi à sens unique et le gouvernement a certainement trouvé un habile moyen de baisser les investissements immobiliers en faisant croire à une relance.

Si vous augmentez les prix, les surfaces et donc les prix moyens, et qu’en contrepartie vous n’augmentez ni les plafonds de loyer, ni l’économie d’impôt, c’est donc bien l’investisseur qui va payer la différence et perdre en rentabilité. Et cela va même au-delà , avec les normes de l’HCSF et le calcul de l’endettement avec la méthode intégrée pour les loyers. Cela va venir mettre hors des clous bon nombre de dossiers d’investisseurs et faire exploser les taux d’endettements. Il est urgent pour les zones tendues et les dossiers Pinel de revenir à la méthode de calcul par différentiel pour favoriser l’investissement. Investir en Pinel + en 2023 sera beaucoup plus dur qu’à l’heure actuelle.

Faut-il attendre la Super Pinel pour investir ?

Clairement il sera plus rentable d’investir avec un prix en RT 2012 en 2022 que d’attendre 2023. Aujourd’hui, vous bénéficiez de programmes de qualité avec des normes énergétiques qui sont au-dessus des standards de la moyenne du marché de l’immobilier, avec un coût maitrisé depuis des années. Si votre choix est d’investir en loi Pinel, foncez dès maintenant, vous n’aurez pas plus d’économie d’impôt en 2023. Pour faire aussi un peu « poil à gratter », nous sommes en train de modéliser chez Patrimoine Store une étude et d’après nos premiers calculs en tenant compte des futures hausses de prix, en 2023, il sera plus intéressant et rentable d’investir en Pinel standard plutôt qu’en Pinel+ malgré la baisse de l’économie d’impôt pour la Pinel standard. Ce n’est donc pas vraiment un encouragement au changement et à la transition écologique et sociale.