11 min de lecture | Publié le 5 févr. 2021 Par Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Mis à jour le 8 avr. 2021

Projet Locatif : 7 choses à savoir pour vous lancer

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Sommaire

Introduction

Après mûres réflexions avec Madame, Monsieur, vous décidez de réaliser votre premier projet locatif. C’est génial ! Mais qu’est-ce qui vous attend maintenant ? Vous ne savez pas. Vous faites 3-4 recherches sur Internet et vous trouvez plein de réponses. De plus elles ne sont pas claires, ni complètes et même parfois en contradiction.

Donc Résultat ? Vous avez l’impression d’être perdu !

Si vous êtes dans ce cas-là, vous êtes tombé au bon endroit ! Vous allez enfin savoir Les 10 Choses à connaître pour pouvoir vous lancer dans un investissement locatif.

Projet locatif : Savoir définir son objectif

En priorité, vous devez connaître votre objectif. Il va correspondre à ce que vous souhaitez faire grâce à cet investissement locatif. Il y a plusieurs types d’objectifs : création d’un capital à terme, création d’un complément de revenus et/ou retraite, réduire au maximum ses impôts, etc... Chaque investisseur peut avoir un objectif patrimonial différent, avec des résultats divergents. Il est donc important d’être certain de son objectif et de l’avoir pensé sur plusieurs années, car l’investissement immobilier nécessite une vision sur le long terme.

Mais au-delà de cet objectif global, il faut penser aux critères de motivation de votre investissement locatif. Ces critères peuvent être : préparer l’avenir (retraite, transmission, …), prévenir les accidents de la vie, etc.. Ces motivations orientent le choix du montage de l’opération.

De ce fait, ces objectifs et motivations sont importants pour la réussite de votre projet. Un objectif mal calibré pourra causer un effet inverse à ce qui était envisagé à la base.

Projet locatif : Savoir définir son budget

Il n’y a pas de budget prédéfini pour un investissement locatif, la question étant propre à chacun et à l’objectif recherché.

Un facteur des plus déterminants pour connaître votre budget sera les moyens dont vous disposez pour acquérir un bien. Ce facteur vous allez pouvoir le chercher chez un banquier ou faire appel à un courtier. Ces deux entités vont se poser 2 questions :

  • Quelle est votre capacité d’emprunt ?
  • Combien êtes-vous prêt à investir tous les mois de votre poche pour ce projet Locatif ? 

Il est primordial d’avoir à l’esprit qu’il ne faut pas s’arrêter uniquement au coût d’acquisition du bien.

Il convient aussi de vous créer et de conserver une épargne de précaution, elle vous servira comme trésorerie en cas de besoin inhérent à votre investissement locatif (assurances locatives, taxes foncières, frais de copropriété, frais de garantie bancaire et de courtage, … ).

Projet Locatif : Connaître son mode de financement

Dans le paragraphe précédent, nous avons vu comment définir son budget. Maintenant, la question est : “Comment allez-vous financer ce bien ?“

C’est l’une des questions fondamentales pour un investissement Locatif optimisé. Il y a trois sortes de financements, chacun d’eux a un impact différent sur votre opération :

  • le Financement 100% Cash
  • le Financement Mix Cash-Crédit ?
  • le Financement 100% Crédit ?

Il est très important de bien étudier les différents financements, en fonction de vos moyens, afin de bien déterminer la solution adéquate. Enormément d’investisseurs ont par exemple le réflexe de vouloir injecter du cash pour financer un projet locatif, et ce n’est pas toujours ce qu’il y a de plus judicieux.

Nous ne le répéterons jamais assez, compte tenu des taux d’emprunt historiquement bas, il est opportun de s’endetter au maximum et le plus longtemps possible pour faire son premier investissement !

Projet Locatif : Bien choisir son Interlocuteur

Vous allez devoir aussi faire un choix judicieux au niveau de votre interlocuteur. Vous allez avoir 2 choix qui s’offrent à vous :

  • 1er choix : Acheter un logement ancien : vous allez avoir le choix de réaliser votre projet seul via les plateformes immobilières ou vous diriger dans une agence immobilière qui vous proposera les biens à la vente qu’elle possède dans son catalogue. Et pour finir, conclure un mandat avec un chasseur de bien, celui-ci vous trouvera le bien dont vous rêvez. Faites attention à ce dernier acteur au niveau de sa rémunération.
  • 2ème choix : Acheter un logement neuf : là aussi vous devrez faire le choix de le faire seul ou de faire confiance à un prestataire.

Si vous le faites seul, vous allez faire vos recherches sur internet, sûrement via des portails immobiliers qui répartissent les offres disponibles. Vous laisserez des demandes de contacts, puis devrez faire le tri parmi toutes les personnes qui vont vous contacter. Ensuite viendra le temps de signer pour le bien qui vous convient, gérer le financement, l’acte notarié, gérer la livraison, etc.. Cela représente énormément de temps passé sur votre projet locatif. Soyons réalistes ! C'est votre premier investissement, vous allez donc plonger « tête la première » dans un univers qui n’est pas le vôtre et où les déconvenues peuvent être nombreuses si on ne connait pas les points à risques.

Si vous le faites avec un promoteur, vous aurez à priori un seul Interlocuteur, ce promoteur-là. C’est dommage car vous limitez vos recherches aux seuls programmes de ce promoteur. De plus, vous risquez de reproduire la situation précédente qui sera de gérer seul le financement, la livraison, … Car tous les promoteurs ne sont pas consciencieux sur l’accompagnement de leurs clients.

Si vous faites appel à un cabinet de gestionnaires de patrimoine immobilier indépendant. Pour le coup, vous allez avoir plus de choix, par contre, vous risquez d’avoir des conseils biaisés. Et oui ces acteurs, tout comme les vendeurs des promoteurs, sont payés via une rémunération cachée dans le prix de vente du bien. Cette commission peut monter jusqu’à 12% de ce prix, je vous donne un exemple : Dans un bien affiché à 200 000 € avec 8% de commission cachée, il y a 16 000€ qui reviennent directement à votre vendeur, sans que vous ne le sachiez. Il faut savoir que le vendeur a une commission qui varie selon chaque produit, c’est à dire que pour le produit A il aura une commission de 7% et que pour le produit B il aura 10%, par exemple. Donc cette commission aura un impact au moment de la revente, car votre bien vous l’aurez acheté 7% ou 10% plus cher que sa valeur réelle sur le marché.

Et pour finir, vous pouvez opter pour de nouveaux acteurs mettant en avant l’accompagnement de leurs clients. C’est la cas de PATRIMOINE STORE. Nous plaçons le client au cœur de notre métier, alors qu’habituellement c’est le client qui doit s’adapter au bien qui lui est proposé. Avec Patrimoine Store, il n’y a plus de commission cachée dans le prix du bien, nous la supprimons et sommes les seuls acteurs sur le marché à être aussi transparents. Cela vous garantit également une neutralité totale dans le choix de la solution immobilière qui vous sera proposée. Grâce aux prix remisés, vous pouvez calibrer votre accompagnement tel que vous le souhaitez : Accompagnement total ou accompagnement léger. Franchement, quoi de mieux qu’un accompagnement total pour un premier investissement immobilier locatif. C’est ce dont vous bénéficierez avec notre pack Premium Invest’.

 

Projet Locatif : Savoir choisir la bonne localisation

L’emplacement est primordial pour votre premier investissement en immobilier locatif. Cela est primordial pour la location de votre bien. Hélas, il arrive souvent, pour cause d’un mauvais accompagnement ou conseil, que le bien ne soit pas situé dans une ville adéquate ou même que la typologie du logement ne corresponde pas à la population du quartier ou de la commune choisie.

Pour choisir une bonne localisation, il y a des indicateurs. Voici quelques exemples : 

  • le ratio entre la demande et l’offre : plus la demande est supérieure à l’offre, mieux c’est.
  • le type de population de la ville puis du quartier visé : familles, étudiants, couples sans enfant, etc.

En fonction de ces indicateurs, vous commencerez à sélectionner plusieurs villes, ensuite votre choix se resserrera petit à petit.

Patrimoine Store a accès à toute l’offre du marché Immobilier français.

Projet Locatif : Savoir faire le bon choix sur la Gestion de son Investissement Locatif

Une fois toutes ces décisions prises, il vous en reste une : qui va s’occuper de votre premier investissement ? vous ou un professionnel ?

Il faut savoir que gérer un bien immobilier est une activité assez chronophage et très complexe. C’est tout un métier.

Chez Patrimoine Store, nous conseillons à nos investisseurs de le faire gérer par une entreprise compétente. Cela vous évitera de devoir gérer les recherches de locataires, de gérer les incidents, etc..

Après cette étape, vous devrez gérer la livraison de votre bien. Si vous vous êtes engagé tout seul sur cette route, vous allez devoir affronter seul le promoteur et ses tentatives de ne pas lever les réserves légales. Par contre, si vous avez choisi un professionnel, il saura analyser ce qui relève des obligations du promoteur comme amélioration dans le bien et il saura lui faire face, quitte à faire appel à un huissier.

Pour finir sur la gestion de vie de votre investissement locatif, vous allez devoir participer aux assemblées de copropriété et devoir déclarer les revenus de votre logement.

Ce qui est compliqué dans les assemblées de copropriétés, c’est de prendre position sur un ordre du jour très complexe. Un professionnel tel que Patrimoine Store peut vous aider à éclairer votre lanterne par rapport aux sujets abordés et vous donner son avis de professionnel.

Par rapport à la déclaration des revenus de votre projet locatif, la complexité est telle que si vous faites une erreur elle vous reviendra cher. Pour éviter cela, faire sa déclaration avec les conseils d’un professionnel est fortement recommandé. Patrimoine Store vous aide dans cette démarche.

Projet Locatif : Savoir comment se protéger des aléas locatifs

Si la réussite de votre investissement immobilier repose sur les points que nous avons évoqués précédemment, il ne faut surtout pas négliger la sécurisation de vos revenus locatifs perçus.

Cela permettra la régularité et la pérennité dans le temps de votre investissement immobilier. Encore plus si vous avez réalisé un financement à crédit car il faudra assumer quoi qu’il en soit les charges de votre investissement.

Et c’est bien là la bête Noire des investisseurs. La question que vous devez maintenant vous poser est celle-ci : Mais quelles sont les assurances pour me protéger des aléas locatifs ?

Vous en avez 4 :

  • L’assurance « Loyers Impayés » 
  • L’assurance « Vacance Locative » (en cas d’absence de locataire)
  • L’assurance « Dégradation Locative »
  • L’assurance « Propriétaire Non Occupant » (PNO)

Toutes ces assurances peuvent être généralement souscrites soit directement auprès d’une compagnie d’assurance, soit par l’intermédiaire de l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion de votre bien.

Vous devez savoir qu’il existe des différences importantes en matière de garanties. Ne vous accrochez pas tant au coût de l’assurance (qui est d’ailleurs déductible des revenus locatifs) mais plutôt aux délais des franchises / carences, à la durée et le plafond de l’indemnisation, les exclusions, les garanties sur option ou automatiquement incluses, etc..

Dernière petite précision, les assureurs exigent, pour faire jouer certaines garanties, que le dossier du locataire ait été scrupuleusement choisi en amont. Voilà pourquoi confier votre projet locatif à un gestionnaire locatif, et non le faire seul, est mieux.

 

Conclusion

Tout au long de ce guide vous avez pu prendre connaissance de toutes les étapes clés pour réaliser votre premier investissement immobilier locatif. Pourtant, au-delà de tous ces éléments, le seul qui importe réellement est de savoir choisir le bon professionnel qui vous accompagnera et vous conseillera. Seul un professionnel sera à même d’entrevoir certaines embûches masquées ou sera de poids suffisant face aux autres acteurs.

Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store A propos de l’auteur Arnaud Groussac, fondateur de Patrimoine Store

Après 15 années passées à accompagner des particuliers & entreprises sur leurs projets d'investissement immobilier, Arnaud a construit Patrimoine Store en 2018 afin de faire évoluer la proposition de valeur de ce marché : accompagnement, transparence et prix négociés.

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